再建築不可の物件を建て替えるには、慎重な計画と適切な対策が必要です。再建築不可物件とは、既存の建物を解体して更地にすると、新たな家を建てることができない土地のことです。

今回は、再建築不可の物件を建て替えるための手段を探る方法や、建て替えが難しい場合の代替策を解説します。解体や建て替えに関する法的な手続きや、代替策としてのリノベーション、土地の別の有効活用方法なども考慮すべきポイントです。

具体的な手続きや条件は状況によって異なりますので、地方自治体や専門家の助言を受けながら進めましょう。

再建築不可物件とは

再建築不可物件は、現在建っている建物を解体すると、新たに建物を建てられない土地です。理由としては、国土交通省によって定められた都市計画法や、建築基準などの建築可能条件を満たしていない土地であるためです。

再建築不可物件は、厳密には以下の2エリアにのみ存在します。

  • 都市計画区域
    都市計画を実施していくエリアであり、市街化区域と市街化調整区域に分けられる。都道県知事や国土交通大臣が指定する。

  • 準都市計画区域
    都市計画区域外ではあるものの、将来的な市街化を見込んで利用規制をかけているエリア。都道府県が指定する。

再建築不可物件に該当するケース

以下で、再建築不可物件に該当する具体的なケースについて解説します。

建築基準法の道路と接していない場合

再建築不可物件に該当するケースのひとつとして、土地が周囲の土地に囲まれており、道路と接していない場合が挙げられます。このような土地を袋地（ふくろち）、または無道路地と呼びますが、袋地では建て替えが行えません。

建築基準法第43条によって、道路へのアクセスや通行の確保を考慮し、一定の要件を満たさなければ建築許可が得られません。こうした決まりごとを接道義務と呼びます。

道路との接触がない場合、再建築が制限されることで、土地の有効活用が制約されます。土地所有者は、道路との接触を確保するための適切な手続きや、対策を検討しなくてはならないでしょう。

道路に接する幅が2m未満の場合

建物の安全性や周囲の通行に関わる観点から、一定の道路接地面を確保する必要があり、その幅は2ｍと建築基準法で定められています。そのため、土地が道路に接している場合でも接する幅が2m未満の場合には、再建築が制限されることがあります。

こうした土地の例として、旗竿地が挙げられます。旗竿地とは、道路に接している路地が細長く、路地を通った先に奥まった土地があるタイプのものです。路地が竿、奥まった土地部分が旗のように見えることから、旗竿地や旗竿敷地と呼ばれます。

この路地が狭く、道路に面する幅が2ｍ未満の場合、建物の改築や新築が困難となり、土地の有効活用に制約が生じることがあります。土地所有者や建築に関わる人々は、建築基準法による道路幅の規定を遵守し、適切な対策を講じる必要があります。

建物に接する道路の幅員が4m未満の場合

建築の際は、土地と道路の接地状況が重要であるとわかりました。しかし、道路であればどのようなものでもよいわけではなく、道路の幅員も重要となってきます。

建築基準法では、特定行政庁が指定し例外的に認められているケースを除き、幅員が4ｍ以上なければ道路として認められません。そのため、接地する道路の幅員が4m未満の場合、建物の改築や新築が制約を受けることがあり、土地の有効活用に制限が生じるでしょう。

建築基準法による道路幅の規定は、建物と道路の接触部分の安全性や、周辺環境の確保を目的としています。土地所有者や建築に関わる人々は、道路幅の要件を遵守し、適切な対策を講じましょう。

再建築不可物件の建て替え方

再建築不可物件の建て替えには、さまざまな方法があります。以下では、隣接地の取得や土地交換、セットバック、位置指定道路の申請、そして但し書き規定の申請について解説します。

隣接地の一部を買い取る

再建築不可物件の建て替えにおいて、隣接する土地の一部を買い取る方法はひとつの解決策となります。隣接地の一部を買い取ることで、再建築不可物件の拡張や改築が可能になる場合があるでしょう。

たとえば、旗竿地において、現在の土地の接道幅が1.5ｍだとしましょう。この場合、隣接地から0.5ｍだけ購入できれば接道義務が果たせるため、建築可能となります。また、袋地の場合は通路部分にあたる土地だけを幅2ｍ分買い取り、旗竿地にすることで対策できるでしょう。

こうした隣接地の一部を買い取る方法は、再建築不可物件の建て替えを可能にするひとつの手段ですが、土地の所有者との交渉や契約の過程では、多くの要素を考慮する必要があります。

隣接地に建物がある場合は、土地を買い取ったあとも隣接地が建ぺい率や容積率を満たせるか、厳密に確認しなくてはなりません。土地を買い取ったことで、次は隣接地が再建築不可物件となるケースも考えられるでしょう。

この場合、まず隣接する土地の所有者との交渉が必要です。相手方との合意に基づき、土地の一部の売買契約を結ぶことが求められます。

価格や土地の境界、土地利用の制約など、契約内容や条件に関しても細心の注意が必要です。土地の評価や法的な手続き、費用の面、適切なタイミングなど、さまざまな側面を検討しながら進めていかなければなりません。

隣接地の一部を借りる

再建築不可物件の建て替えにおいて、隣接する土地の一部を借りる方法は、ひとつの解決策となります。接道敷地は必ずしも自分が所有者である必要はないため、隣接地の一部を借りることで、再建築不可物件の利用範囲を拡大できる場合があるでしょう。

隣接地の一部を借りる場合、まず隣接する土地の所有者との合意に基づいて、借地契約を結ぶ必要があります。借地契約は土地の利用期間や使用条件、賃料などの詳細を定める契約です。

土地所有者との交渉や契約過程では、土地の使用目的や使用期間、契約条件などについて合意を形成する必要があります。土地所有者との合意が得られた場合、借地契約を締結することで、再建築不可物件の建て替えが可能となります。

隣接地の一部を借りる方法では、土地所有者との信頼関係や円滑なコミュニケーションが重要です。土地所有者との交渉や契約の過程では、契約内容や費用に関する細かな詳細を確認し、法的な規定に沿った手続きを行う必要があります。

土地の借り入れに伴う費用や条件は個別の契約内容によって異なるため、専門家のアドバイスや法的なサポートを受けることが重要です。

土地を等価交換する

再建築不可物件の建て替えにおいて、土地を等価交換する方法はひとつの解決策となります。土地を等価交換することで、再建築不可物件の土地を持つ所有者と、別の土地を持つ所有者が、相互に土地を交換することで互いの利益を追求することが可能です。

土地を等価交換する場合、まず再建築不可物件の土地を持つ所有者と、交換対象となる別の土地を持つ所有者との間で、土地の境界や利用条件、法的な制約などについて合意を形成する必要があります。その後、契約の締結や土地所有権の移転手続きを行いましょう。

土地の価値評価や交換条件は、不動産の専門家や鑑定士などによる評価や、評価報告書に基づいて行われる場合があります。両者が交換する土地の価値が等価であることを確認しましょう。

また、固定資産である土地同士を交換し、交換以前と同じ用途で土地の利用をするなど一定条件を満たした際は、固定資産の交換の特例に該当します。この場合は譲渡がなかったものとされ、課税されないため、大きな節税となるでしょう。

セットバックする

再建築不可物件の建て替えにおいて、接地している道路幅が4ｍ未満の場合などでは、セットバックを行う方法はひとつの解決策となります。セットバックとは、土地と道路の境界線から一定の距離を確保したうえで建物を建て、土地の一部を道路として提供することを指します。

提供した土地の一部は道路となり、該当の敷地部分には堀などを作ることができなくなります。しかし、不足している道路幅を補うことで接道義務を果たせるため、再建築不可物件の建築制限を回避し、新たな建物を建てることが可能になります。

セットバックする場合、まず現在の建築基準や地方自治体の規定に基づいて、セットバックの距離や条件を確認する必要があります。建物と道路や隣地との距離、建物と敷地境界との距離などが、セットバックするうえで確認対象となる要素です。

建築基準や規制に従い、必要なセットバックの距離を確保することで、再建築不可物件の建て替えを実現することができます。

そのため、セットバックする際には、建築設計や建築計画の見直しも必要となります。新たな建物を設計する際には、セットバックに必要な距離や制約を考慮しながら、建物の配置や間取りを計画しましょう。

位置指定道路を申請する

再建築不可物件の建て替えにおいて、位置指定道路を申請する方法はひとつの解決策となります。位置指定道路とは、行政庁によって道路の位置を変更することで建物の建設を可能にするための道路です。この方法により、再建築不可物件の建て替えを実現することができます。

位置指定道路を申請する場合、まず地方自治体の建築基準や都市計画に基づき、道路の位置変更の申請手続きを行う必要があります。地方自治体の土木部門や都市計画課などを通じて、位置指定道路の申請に関する情報や、手続きの詳細を確認しましょう。

申請に際しては、土地の利用計画や建築設計などの資料を提出することが求められる場合もあります。主な必要書類は、以下のとおりです。

  • 道路位置指定申請書

  • 道路位置指定申請図

  • 土地・家屋登記事項証明

  • 位置図

  • 付近見取り図

  • 公図または地図に準ずる図面

  • 土地利用計画図

そのほか、多くの提出書類が求められます。地方自治体の建築基準や都市計画に関する専門家の助言やサポートを受けながら、適切な位置指定道路の申請手続きを進めていきましょう。

但し書き規定の申請を行う

再建築不可物件の建て替えにおいて、但し書き規定の申請を行う方法はひとつの解決策となります。但し書き規定とは、建築基準法43条2項2号で定められた条件のなかで、再建築不可物件を建て替えるための特例を設けることを指します。

建築基準法43条2項2号の内容は、以下のとおりです。

「その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの」

国土交通省が定める基準とは、その敷地の周りに公園や緑地、広場などの空き地を持っていること・敷地が農道など公共のために用いる道に2ｍ以上接していること・その建築物の用途や規模、位置に応じて、十分に安全な幅員のある通路が道路に接していることが挙げられます。

但し書き規定の内容や申請手続きに関する情報は、各地方自治体の建築課や都市計画課などに問い合わせることで入手できます。但し書き規定に関する具体的な条件や要件に従いながら、申請手続きを進める必要があります。

但し書き規定の申請に際しては、土地利用計画や現状図などの資料の提出が求められます。主な必要書類は、以下のとおりです。

  • 許可事前協議書

  • 許可申請書

  • 公図

  • 全部事項証明書

  • 現場写真

こちらも位置指定道路の申請と同様、そのほかに多くの書類が必要となります。個人での申請が困難に感じた際は、専門家に相談するとスムーズに手続きを進められるでしょう。

再建築不可物件を建て替えられない場合

再建築不可物件は、建て替えることができない土地や建物のことを指します。しかし、建て替えができない場合でも、ほかの方法を活用することで再利用や有効活用が可能です。以下では、再建築不可物件を建て替えられない場合における代替策について、詳しく解説します。

リフォームする

再建築不可物件を建て替えることができない場合でも、リフォームや改修を行うことで、建物を現代的な仕様に更新することができます。

内装や設備の改修、間取りの変更などを行い、建物の魅力を引き出すことができます。また、省エネ対策やバリアフリー化など、快適性や安全性の向上を図ることも重要でしょう。

リフォームを行う際の費用は、複数の建築会社から相見積もりを取ることをおすすめします。適切な相場価格が把握できるだけでなく、最適なプランの検討までより正確に行えるでしょう。

更地にして活用する

再建築不可物件を解体し、更地にして活用する方法も考えられます。更地となった土地を利用して、新たなプランや用途を検討することができます。

たとえば、駐車場や庭園、物置スペースなどとして活用することで、土地の有効活用ができます。また、将来的な再建築の可能性を残しておくことも考慮してください。

注意点として、更地にすると住宅用地の特例が無効になるため、固定資産税が大幅に上昇します。これらの出費を計算したうえで、建物を解体するか慎重に決めましょう。

隣人に売却する

再建築不可物件を所有している場合、隣人や近隣の土地所有者に売却することもひとつの選択肢です。

隣人や近隣の土地所有者が、拡張や用途変更などの計画を持っている場合、再建築不可物件を購入することで土地を有効活用できます。売却に際しては、土地の価値評価や交渉などを適切に行うことが重要です。

専門業者に買い取ってもらう

再建築不可物件を専門の業者に買い取ってもらう方法もひとつの選択肢です。再建築不可物件を専門に取り扱う業者は、解体や再利用に関するノウハウやリソースを持っています。買い取ってもらった後、業者によって再利用や再販売が行われることもあります。

ただし、買い取り価格や契約条件については慎重に検討し、専門業者の信頼性や実績を確認することが重要です。

再建築不可物件を建て替えられない場合でも、リフォームや更地活用、売却、専門業者への買い取りなど、さまざまな方法を検討することで有効な解決策を見つけることができます。状況や条件に応じて最適な方法を選択し、再建築不可物件を最大限に活用しましょう。

まとめ

再建築不可の物件を建て替えるには、建築法や都市計画法にそって、土地の条件を満たすことで再建築可能になります。そのほか、リフォームや改修の検討もおすすめです。内装や設備の更新、間取りの変更などを行い、建物を現代的な仕様にアップデートします。

しかし、リフォームが不可能な場合は、ほかの選択肢を考える必要があります。更地にして活用することや隣人への売却、専門業者への買い取りなどが代替策として挙げられます。

再建築不可物件を有効活用するためには、具体的な状況や条件に応じた最適な方法を選択することが重要です。慎重に検討し、専門家の助言を得ながら適切な解決策を見つけましょう。