不動産の共有が問題となるケースはさまざまです。土地を分割して単独所有にしようとする場合、あるいは訴訟を通じて共有を解消しようとする場合など、どのような手続きが必要なのでしょうか。

不動産の共有解消方法は多岐にわたり、目的によって適切な方法が変わってくるでしょう。これらの疑問を解消するため、この記事では、具体的な手法とその税務上の取扱いについて詳しく説明します。本文で詳細に解説していますので、ぜひご一読ください。

共有不動産のリスク

共有不動産は、複数の人が所有権を持つ不動産のことです。一見便利そうに思えますが、実はさまざまなリスクが潜んでいます。ここでは、共有不動産のリスクを詳しく解説し、注意点や対策についても触れていきます。

勝手に売却できない

共有不動産では、全員が所有権を共有しているため、ひとりだけの独断で勝手にその物件を売却することはできません。すなわち、共有者全員の合意が必要となります。

これは、自分自身だけが所有する不動産とは異なり、ほかの共有者の意向を尊重しなければならない、大きな制約があるということです。

ひとりが売却を希望しても、ほかの共有者が同意しなければ、売却することはできません。その結果、売却を急いでいる場合でもほかの共有者の意向が合わなければ、希望するタイミングでの売却が難しくなる可能性があります。

また、売却価格についても、全員が納得する価格でなければならず、その交渉もまた時間と労力を必要とします。そのため、事前に共有者間で話し合いをしておくことが、スムーズな売却につながると言えるでしょう。

勝手にリフォームできない

不動産の共有者として、ひとりだけが自分の意志でリフォームを行うことはできません。これは共有物の性質上、共有者全員の同意が必要となるからです。

そのため、リフォームについては、共有者全員が納得したうえで行う必要があります。これは、共有不動産における大きな制約のひとつと言えます。

リフォームを行いたいと考えている場合でも、ほかの共有者がその計画に反対していれば、計画は進行しません。また、リフォームにかかる費用や工事の内容、工事のスケジュールなどについても、全員が納得する形で調整する必要があります。

勝手に貸せない

共有不動産の特性上、共有者ひとりだけの判断で物件を貸し出すことは許されません。なぜなら、共有者全員が同意しなければならないからです。

これは、共有不動産における重要な制約であり、ひとりだけの意志で自由に貸し出すことができないことを示しています。たとえば、あなたがその物件を賃貸物件として利用したいと考えていたとしても、ほかの共有者が反対すれば、その計画は実現しません。

また、物件を貸し出す際の賃料や契約条件、貸し出し期間などについても、全員が納得できる内容でなければならないという点も注意が必要です。

相続のたびに権利関係が複雑になる

共有不動産は、相続のたびに権利関係がより複雑になるというリスクを持っています。相続が発生すると、共有者が増えることで共有比率が細分化され、それぞれの共有者が持つ権利や義務が変化します。

これにより、共有者間の調整がより難しくなり、さまざまな問題が生じる可能性があります。たとえば、共有者が増えることで、共有者全員の意見が一致することが難しくなります。

また、共有者間でのコミュニケーションが取りづらくなり、共有物に対する取り決めや調整が難しくなることもあります。

固定資産税がかかり続ける

共有不動産においては、固定資産税が共有者全員に対して請求され続けます。これは、共有者が誰であれ、物件の一部を所有しているという事実に変わりはないためです。

したがって、物件を利用していない、あるいは貸し出していないにも関わらず、固定資産税の負担が続くというリスクがあります。

固定資産税は、不動産の価値に応じた税金であり、毎年一定の割合で課税されます。したがって、所有者が変わったとしても、物件が存在している限り、税金の負担は続きます。これは、共有者が増えた場合や、相続などで共有者が変わった場合でも同様です。

また、固定資産税の支払いに関する責任は、共有者全員に共同で課せられます。つまり、一部の共有者が固定資産税を支払わなかった場合、その分はほかの共有者が負担する必要があります。

これは、共有者間での調整が必要な事項であり、共有者間のトラブルの原因となることもあります。

赤の他人と共有関係になる可能性がある

共有不動産を保有する際には、予期しない事態が発生することもあります。そのひとつが、共有者が予想外の人物、つまり「赤の他人」になる可能性です。

これは、共有者の相続、売却、倒産などが原因となります。一度共有者が変わると、その人物との合意なしには物件の売却や利用変更ができなくなるため、大きなリスクとなります。

たとえば、自分の持分のみなら売却も可能なため、共有者のひとりが自身の持分を第三者に売却した場合、その第三者が新たな共有者となります。

この場合、元の共有者とは異なる意志や計画を持つ新しい共有者と、共有関係を続ける必要があります。これは、共有者全員の合意が必要な決定を下す際に、問題となる可能性があります。

また、共有者が亡くなった場合、その遺産は相続人に移るため、相続人が新たな共有者となります。相続人が複数いる場合、その全員が共有者となるため、共有者の数が一気に増えることもあります。

そして、それぞれが異なる意見を持つ可能性があるため、共有物に対する決定が難しくなることもあります。

一般的なケースの共有解消方法

共有不動産は、複数の人が所有権を持つ不動産のことを指します。しかし、共有が続くと意思決定が難しくなるなどの問題が発生する可能性があります。ここでは一般的なケースの共有解消方法について、具体的に説明していきます。

共有持分を売却する

共有不動産におけるひとつの解消方法として、共有持分を売却するという選択肢があります。この方法は、自分が保有している共有持分をほかの共有者または第三者に売却し、共有関係から脱却するというものです。

比較的簡単に共有関係を解消できるメリットがありますが、同時にいくつかの注意点も存在します。まず、共有持分を売却する際の最大のポイントは、売却価格の設定です。不動産の価格は場所、築年数、設備などさまざまな要素により変動します。

さらに、共有物件の持分の価格は、全体の価格から自分の持分の割合を算出して設定することが一般的です。しかし、共有物件の場合、全体の利用が制約されるため、持分の割合だけで価格を設定すると適正価格よりも低くなる可能性があります。

次に、共有持分を売却する際には、ほかの共有者との関係を考慮することも重要です。とくに、ほかの共有者が購入を希望している場合、その人に優先的に売却することで、円滑に手続きを進めることができますが、その場合でも、公正な価格設定と売却手続きが求められます。

共有持分を放棄する

共有不動産の解消方法として、共有持分を放棄するという選択肢もあります。この方法は、自分が保有する共有持分をほかの共有者に譲渡するか、または無償で譲ることで、共有関係を解消するものです。

しかし、共有持分の放棄には、いくつかの注意点があります。まず、共有持分を放棄する際には、ほかの共有者への配慮が重要です。自分が持分を放棄することで、ほかの共有者の持分が増加し、その負担も増えることになります。

そのため、事前にほかの共有者と十分な話し合いを行い、了解を得ることが不可欠です。また、放棄の際には、適切な書類の作成や手続きが必要です。たとえば、不動産登記や固定資産税の変更手続きなどが挙げられます。

次に、共有持分を放棄する際には、税金の問題を考慮することが重要です。無償で共有持分を放棄する場合、贈与税が発生することがあります。

贈与税は、贈与者が一定の金額を超える贈与を行った場合に発生し、贈与者が納める税金です。共有持分の放棄による贈与税の負担を避けるためには、適切な金額の贈与税控除を利用する方法があります。

不動産を現物分割する

不動産を分割するという選択肢は、共有不動産の解消方法のひとつとして、しばしば取り上げられます。分割手段はさまざまですが、まずは現物分割を解説しましょう。

不動産の現物分割は、土地や建物などの現物を実際に人数分に分け、それぞれの共有者が独自の所有物とするという方法です。

現物分割は、土地や建物の形状、大きさ、構造などにより、常に可能なわけではないということを認識することが重要です。たとえば、ひとつの建物が共有物である場合、その建物を物理的に分割することは困難かもしれません。

また、ひとつの土地が共有物である場合でも、分割後に各部分が法律上の最低面積を満たすかどうかが問題となります。

次に、現物分割を行う場合、許可や手続きが必要になることが多いです。地方自治体による許可や、登記簿への変更登記などが必要となることがあります。

変更登記は、各不動産の所有者を明確にし、それぞれの権利を保護するための重要な手続きです。このような手続きは専門的な知識を必要とするため、司法書士や弁護士などの専門家の助けを借りることが重要です。

不動産を換金分割する

共有不動産を分割して解消する方法として考えられるもののひとつに、不動産を一括売却し、換金して分割するという選択肢があります。現物分割の難点である、土地や建物の形状に左右されることがなく、分割がしやすい点がメリットでしょう。

こちらの方法はシンプルかつ、公平性が高いという特徴がありますが、先述したとおり共有者全員の合意が得られなければ、売却自体が行えません。たとえば戸建を共有不動産としており、共有者のうち1名が将来もその家に住み続けたいと考える場合、交渉は難しいでしょう。

共有物分割請求訴訟をする

共有物分割請求訴訟は、共有者間での合意が難しい場合や、共有物の管理に関する問題が生じた場合などに、共有関係を解消するための法的手段のひとつとなります。

この訴訟を起こすことで、裁判所に共有物の分割を命じる判決を出させることが可能となり、すべての共有者はこれを原則拒否できません。しかしこの手続きは簡単なものではなく、また結果が予測できない部分もあるため、概要と注意点について理解しておくことが重要です。

共有物分割請求訴訟を起こすためには、弁護士や司法書士といった法律の専門家と相談することが必要となります。専門家は、訴訟を起こすための手続きを指導し、訴状の作成などを手伝ってくれます。

訴訟は一般的に高額な費用がかかることが多いため、その準備として必要な費用を把握しておきましょう。主に必要となるのは印紙代と弁護士費用です。

また、提訴から判決が出るまでの期間ですが、共有物分割請求訴訟の場合、半年から1年ほどの長期戦になると思った方がよいでしょう。もちろん、共有者同士の和解が可能であれば、3か月以内など早く終わることもあります。

特殊なケースの共有解消方法

共有財産の所有権を分割するためには、通常、共有者は共有解消協議を行い、合意に達したうえで手続きを進める必要があります。しかし、特殊なケースでは、共有者の状況や関係性に応じて解消方法が異なる場合があります。

共有者の間で離婚、認知症の発症、複数人での遺産相続、行方不明や生死不明の場合について、それぞれの共有解消方法を見てみましょう。

共有者の間で離婚した場合

夫婦共有で財産を持っている場合、離婚によって共有解消が必要になることがあります。とくに共有不動産は財産分与の対象となるため、一般的には、夫婦で折半することになるでしょう。

この場合、最初に行うべきは、離婚協議を通じて折半方法を話し合うことです。共有者間での合意が得られれば、遺産分割協議書や離婚成立後の財産分与協議書を作成し、それに基づいて財産を分割することができます。

しかし、合意が得られない場合や複雑な問題が生じる場合には、専門家のアドバイスを受けることが重要です。弁護士や調停員のサポートを受けながら、公正な解決方法を見つけることが求められます。

共有者が認知症を発症した場合

共有者のひとりが認知症を発症した場合、共有財産の管理や解消には追加の注意が必要です。まず、共有者の状態を確認するために、医師の診断を受けることが重要です。共有者が認知症の症状によって判断能力を失っている場合には、法的な措置が必要になります。

家族信託や成年後見制度などの導入を検討することで、共有財産の管理を円滑に進めることができます。共有者の利益を最優先に考え、適切な法的手続きを踏むことが必要です。

複数人で遺産相続する場合

共有財産の解消は、複数の相続人が関与する場合にも発生することがあります。このような場合、まずは相続人間での協議が重要です。遺産分割協議書や相続放棄の手続きなどを通じて、共有財産の分割や所有権の移転を行うことができます。

相続人が多い場合や利害関係が複雑な場合には、相続手続きを円滑に進めるために司法書士や弁護士のサポートを受けることがおすすめです。専門家の助けを借りながら、公正かつ適切な解決策を見つけることが重要です。

共有者が行方不明の場合

共有者が突然行方不明になった場合、共有解消に関する手続きは複雑化します。まずは行方不明者の捜索を行い、可能な限りその所在を特定することが重要です。行方不明者の関係者や警察などに相談し、捜索活動を進めることが求められます。

また、共有財産の管理や解消については、行方不明者の代理人や法定代理人を任命する必要があります。弁護士や裁判所の判断を仰ぎながら、公正な手続きを踏みましょう。

共有者が生死不明の場合

共有者が災害や事故によって生死不明の状態になった場合、共有解消に関する手続きも困難をともないます。まずは警察や関係機関に通報し、適切な手続きを進めましょう。

生死の確認ができない場合には、裁判所に対して、不在者宣告の手続きを申し立てることも考慮されます。

不在者宣告が行われると、共有財産の管理や解消に関しては、代理人や法定代理人が指定されることになります。法的な手続きを正確に行いながら、公正な解決を目指すことが重要です。

まとめ

不動産の共有解消方法は、一般的なケースから特殊なケースまでさまざまな要件や手続きが存在します。この記事では、一般的な共有解消の方法から、離婚や認知症の発症といった特殊なケースに至るまで、詳しく解説しました。

共有者間の協議や合意形成の重要性、遺産相続時の手続きや適切な法的措置、行方不明や生死不明の場合における解決策など、共有解消の際は考慮しなくてはならないことがたくさんあります。

不動産の共有解消に直面した方々は、この記事を参考にして専門家のサポートを受けながら、公正で円満な解決を目指していくことが大切です。