借地権における地主とのトラブルは最も避けたいものであり、借地に自宅や店舗を建てているなら良好な関係を築きたいものです。土地は、法律により細かく定める部分が多いため、トラブルが生じた際は、個人で解決するのは難しくなります。
しかし、借地契約をする際に将来的に起こり得るケースを想定し、取り決めをしておくことで個人でもトラブル回避の可能性は向上します。そこで、借地権に関するよくあるトラブルと対処法をケース別に解説するので、借地権に関する悩みがある方は参考にしてください。

借地権のよくあるトラブルとは？

借地権は、主に建物を建てる目的で土地をレンタルする権利であり、地主と借地権者の間で契約を交わし、一定の土地代を支払うことが一般的です。しかし、借地権にはトラブルが多く当事者のみでは、解決できないケースも発生しています。
はじめに、権利の種類とよくあるトラブルについて解説します。

借地権とは

借地権とは、建物を建てる目的で地主から土地を借りて使用する権利のことです。たとえば、土地を持っていないが、該当する土地に店舗・自宅を建てたい場合などがあたります。そのため、駐車場のように建物がない用途につかう場合は発生しません。
事実上、土地をレンタルするため所定の土地代を支払いますが、契約が満了したとしても、土地を所有することはできない点には注意が必要です。土地は、土地を所有する底地権と、土地をつかう借地権の両方を持つ方に所有権があるためです。

次は、借地権の3つの契約種類について見ていきましょう。

普通借地権

普通借地権は、30年を最低依存期間とする契約で、満了となったときは更新できることが特徴です。最低期間を超える契約もできますが、30年未満の契約は無効となるため注意が必要です。更新する際は、初回の更新なら20年、次回以降は10年と定められています。

定期借地権

定期借地権は、あらかじめ期間を決めて契約し、満了後は更新なしで契約終了することが特徴です。期間は50年程度が多く、より長く設定するケースもあります。また、建物買取請求権も付帯しないため、契約終了後は更地に戻して返還しなければなりません。
加えて、事業や住居など建物の利用目的に制限がなく、自由度の高い使い方ができる一方で、書面での契約が必須となります。

旧借地権

平成4年8月以前の契約を旧借地権といい、建物の造りで2種類に分かれています。

建物の構造 期間の定めと期間 更新後期間
RC造り
重量鉄骨造り		 ある 30年 30年以上
ない 60年 30年
木造 ある 20年以上 20年以上
ない 30年 20年

旧借地権で契約更新の決定権は借地権者にあります。地主は正当な理由がない限り、更新を拒否できない仕組みのため、借地権者が更新し続ける限り永久的に土地を使用できる状態です。
旧借地権で契約すると、地主は土地を取り戻すのが難しくなるものの、長きにわたり土地代を受け取れる側面もあります。

借地権にまつわるさまざまなトラブル

借地権は、契約方法により依存期間や更新の有無が異なります。また、普通借地権は口頭のみでも契約成立するため、長い年月が経過するうちに双方の条件・状態が変わることもあり、さまざまなトラブルに発展するおそれがあります。
ここでは、よくあるトラブルについて解説するので、一緒に見ていきましょう。

借地権の賃料に関するトラブル

土地をレンタルする以上、取り決めた賃料を支払いますが、契約期間中に何らかの事情により支払えなくなった際は、トラブルに発展するおそれがあります。賃料の未払いは、借地権者の債務不履行となり、最悪の場合は、立ち退きを求められる可能性も出てきます。

賃貸住宅でも賃料を滞納すれば、退去を求められるのと同じです。立ち退きを求められたときは、滞納分の支払い方法を話し合うか、立ち退くなどの対応が必要です。お金が絡むだけに、大きな問題に発展しやすいので、早めに地主と話し合うことをおすすめします。

借地の更新・更新料に関するトラブル

契約形態を正しく把握していない場合は、更新する際にトラブルに発展するおそれがあります。普通借地権は、地主が更新を拒否しても、満了した契約と同じ条件で更新できますが、定期借地権の場合は更新そのものがないため注意が必要です。
普通借地権では、立ち退きを求められるケースは多くはないものの、口頭でも契約成立するため、更新のタイミングで賃料や更新料の値上げの可能性はあります。理由もなく不当に値上げされ、トラブルに発展するケースが少なくないので、地主とよく話し合っておき、普通借地権でも内容を公的書面に残すなどの工夫が必要です。

借地権の売買に関するトラブル

借地権は、地主や第三者に譲渡という形で売却が可能です。その際は地主に承諾を得ることが条件です。承諾が得られない、譲渡承諾料が高すぎるなど、地主との話し合いがまとまらないケースも想定できます。
トラブル回避・解決のカギとなるものの、話し合いが難しい場合は、裁判所に許可を求められます。

立ち退きに関するトラブル

立ち退きのトラブルは、地主側と借地権者の両者で生じる可能性があります。地主側から求める場合は、主に、借地の別途利用をしたい、再開発をしたい、合筆により借地の拡大などがあげられます。借地権者側の場合は、賃料の滞納や契約不履行などがあげられ、建物以外の目的で土地をつかっているケースなどがこれにあたります。

地主都合の立ち退きは拒否できるほか、立ち退くときに立ち退き料が支払われるケースが多いです。一方、借地権者都合は一般に拒否できず、立ち退き料は支払われることは稀です。

建て替えに関するトラブル

契約内容に増改築金特約がついている場合は、建て替えに関する地主からの承諾と建替承諾料の支払いが必要です。増改築金特約とは、増改築による土地への不利益を避ける目的の特約です。地主の承諾が得られない限り、勝手に増改築やリフォームができない仕組みとなっています。

そのため、建物の劣化が著しく、老朽化への対処としてすぐにでも建て替えたい場合に、承諾が得られずにトラブルに発展することが珍しくありません。どうしても承諾が得られない際は、裁判所に申し立てて許可を得るなどの対処が必要です。

借地権の相続に関するトラブル

借地権は一般に相続の対象になります。現状の借地権者が死亡した場合は、誰が相続するかで揉めたり、共有相続したときに意見がまとまらなかったりと、さまざまなトラブルに発展するおそれがあります。
また、地主から借地権の返却を要求される、借地権の名義変更料を求められるケースもあるでしょう。

借地権の返却と名義変更料は本来、法的な定めはありません。そのため応じなくても問題ありませんが、地主との今後の関係性を考えると、対応せざるを得ない場合もあるでしょう。相続人同士でよく話し合って決めることをおすすめします。

借地権に関するトラブルの対処法

借地権におけるトラブルが生じた際は、弁護士に相談する・借地を売却するの2つの対処法があります。内容にもよりますが、個人間で話し合いがまとまらない場合は、焦らずに適切な対処をするのが大切です。
ここでは、代表的な対処法2つにフォーカスします。

弁護士に相談する

すでにトラブルが発生していて、双方で揉めているなら弁護士への相談をおすすめします。土地は法律で細かく定められている部分が多いため、個人間で解決できない傾向があります。揉めごとがヒートアップするのを防ぐためにも、なるべく早めに相談するとよいでしょう。

しかし、弁護士に相談する際は費用がかかります。初回相談が30分無料だったとしても、土地の調査や書類作成などには、それなりの費用が必要です。また、解決までにある程度の時間を要する可能性や、訴訟となった場合は年単位になる可能性があることも覚えておきましょう。
法律の専門家に間に入ってもらうと、冷静な話し合いと対応ができる点は、揉めごとを解決へ導く最良の手段といえるでしょう。

借地を売却する

もうひとつの対処法として、借地を売却することがあげられます。地主や、借地に詳しい不動産会社に売却するのが望ましいです。地主に売却すれば、借地と底地の両方の権利が手に入り、土地の所有権を保有します。そうなれば土地を自由に使えるため、地主にとってネガティブな要素はほぼありません。

しかし、地主に買い取る意向や資金があることが前提です。日頃からの関係性や地主の意思・資金力によって異なりますので、注意が必要です。

不動産会社に売却するときは仲介業者ではなく、借地に詳しい不動産会社が適しています。専門業者には借地権の再販はもちろん、底地権も買い取って所有権を保有し、別の用途に活用するなどノウハウを持っています。場合によっては地主との交渉を任せる、代行依頼も可能です。

借地権を売却する5つの方法

借地権を売却する際は、主に5つの方法があります。事前に地主の承諾を得ることが前提となるため、必ず話し合いをしておくことが大切です。紹介する方法の中から、自身の状況に最も適した方法を選択しましょう。

地主に売却する

はじめに検討したい売却先には、土地の底地権を保有する地主があげられます。地主なら、その土地に関する情報を把握していることや、新たな買い手探しの手間を省ける点が魅力です。また、売却後は地主が所有権を得るため、借地権そのものが消滅します。
しかし、やり取りにおけるトラブルを防ぐため、これらの権利に詳しい不動産会社を間に挟んでおきましょう。とくに普通借地権の場合は言った・言わないの問題も想定できるからです。

地主から承諾を得られない際は、裁判所から許可を得て対応することもできます。ただし、関係悪化や、時間・費用を費やす可能性を考えると、よほどのことがない限り話し合いでの解決が望ましいです。

第三者の個人に売却する

第三者の個人に売却する方法もメジャーな手段です。慣習的に、地主に譲渡承諾料を支払わなければなりませんが、地主と借地権者にメリットがあるのが魅力です。
手続きは不動産会社を間に入れて、各種条件の調整を行います。お互いに条件に納得できたうえで、新たな買い手を探してもらい売却します。

等価交換して売却する

等価交換は、同等程度の価値のもの同士を交換する手段です。たとえば、底地権と借地権のうち、双方が半分ずつ交換するなどがあげられます。交換した部分は、地主と借地権者の双方が所有権を保有するため、売却しやすくなります。
所有権を保有する土地に建物がある場合は、土地と建物を一緒に売却できるため、買い手がつきやすくなる点も魅力です。

底地権と一緒に売却する

地主の意向によりますが、底地権と借地権をあわせて売却する手段も検討の余地があります。この方法を選択する際は、地主と借地権者の間で、売却後の取り分を決めておかなければなりません。しかし、双方を別々に売るよりも、高値で売却できる可能性が出てきます。

不動産業者に売却する

不動産会社は、わけあり物件や不整形地なども買い取るため、相談や査定を依頼するのもよい方法です。新たな買い手を探す手間や、更地にする手間も省けます。しかし、ほかの手段よりも価格が下がる可能性があるため、いくつかの不動産会社に相談して条件のよいところに依頼することをおすすめします。

借地権を売却する際の注意点

借地権を売却する際は、事前の確認をはじめ、トラブル防止のために注意しておきたいことがあります。安全かつ、トラブル防止のためにも注意点を把握しておきましょう。

地主に許可をもらっておく

借地権は、賃借権なのでどの手段で売却するとしても、地主に許可をもらわなければなりません。不動産会社に仲介してもらう際に、条件の交渉をする関係からも無断で手続きすることはできないです。
また、意向によっては地主が買い取るケースもあります。第三の新しい買い手を探すよりも、地主の方が話が早いケースもあるので、日頃から良好な関係性を意識することも大切です。

定期借地権の際は、更新のタイミングが迫っていると許可を得られない場合もあります。契約の種類と更新のタイミングをみて交渉してください。

不動産会社を仲介して地主と交渉する

交渉する際は、第三者を間に入れると冷静な話し合いができるため、土地・建物とまつわる権利に詳しい不動産会社への仲介依頼を推奨します。交渉はお互いの条件や希望をすり合わせますが、お互いに人であるため、個人間では感情が先走る可能性もあるからです。

仲介役がいることで、売却方法や価格帯など、双方の条件や希望を踏まえ公正な取り引きを実現できます。仲介を依頼する際は、仲介業者ではなく、借地権売買の実績豊富な不動産会社に依頼するのがポイントです。

信頼できる不動産会社に仲介を依頼する

不動産会社とひと口にいっても、仲介のみ、管理がメインなどそれぞれ得意分野が異なります。また、借地権売買のノウハウや実績が少ないところもあります。そのため、土地・建物の権利に精通している実績豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。
条件に合致する不動産会社をいくつかピックアップして、それぞれ査定を依頼し結果を比較検討します。同時に各社の実績をチェックして、口コミや評判をみて信頼できるか判断してください。

実際に対面したり、オンラインで面談したりするのもよい方法です。フィーリングを確かめたうえでの仲介依頼をおすすめします。

借地権売却の実績が豊富な不動産会社

借地権は、契約や権利の種類により、依存期間や更新の有無が異なります。法改正により変更点もいくつかあるため、借地権を保有している方は、契約内容を確認し把握しておきましょう。
借地権の売却を検討している方は、実績豊富なアウトレット不動産にご相談ください。アウトレット不動産は、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県を中心に、借地権・底地権など、土地にまつわる相談・買い取りを行っています。

借地権売却における地主との交渉は難易度が高く、土地に関する専門知識はもちろん、地域の不動産市場、物件評価価値なども把握しておかなければなりません。また、地主の意向を汲み取り、適切な対応をすることも必要です。
アウトレット不動産では、これまで多くの不動産を見てきたノウハウを活用し、借地権売却について幅広くサポートします。相談はもちろん査定や地主との交渉、煩雑になりがちな各種手続きも、ぜひアウトレット不動産にお任せください。

まとめ

今回は、借地権の概要とよくあるトラブル、それぞれの対処法と売却方法と注意点を紹介しました。建物を建てる目的で、長期的に土地をレンタルできる借地権は、契約方法や権利の種類でさまざまな揉めごとに発展するおそれがあります。長期的にレンタルするうえでは、これらの問題はできる限り避けたいものです。

しかし、とくに更新や売却に関しては、地主の意向により思うようにいかないことも出てきます。裁判所への申し立てを含め、さまざまな対処法がありますが、土地は法律で定められている部分が多いので、トラブルが生じたときは早めに専門家に相談しましょう。
また、日頃から地主とコミュニケーションを取り、良好な関係性を保つことも重要なポイントです。賃料の滞納や遅れなど、致命的な要因をつくらないよう心がけるのもトラブルを避けるコツです。

トラブルが生じた際は、借地権・底地権の取り扱い実績が豊富なアウトレット不動産にご相談ください。土地・建物のスペシャリストとして、最適な提案とアドバイスを提供いたします。