底地の物納とは、相続税を支払う手段の一つです。相続税は遺産総額から基礎控除を差し引き、課税遺産や相続税を算出して、相続人それぞれの税額を割り出します。一般的に、基礎控除が3,000万円+600万円×法定相続人のため、相続人がひとりなら3,600万円まで非課税です。
基礎控除を超える評価の場合は現金で納付しますが、金額によっては現金が足りないケースもあるでしょう。そこで今回は、底地の物納についてメリットやデメリット、納付準備と注意点などにスポットをあてて解説します。

底地の物納とは？

底地の物納は、相続税を物で納める手段であり、現金で納付できない場合に用いられます。原則として、現金で一括納税が厳しく、分割して納める延納も期待できない場合に、相続した財産の現物で納税するのが物納です。
対象となる財産は金銭以外の限られた範囲で、優先順位が決まっています。底地は第1順位の不動産ですが、底地には借地権設定の関係から難易度が高まり、条件や状態がどうなっているかで管理処分不適格財産と見なされる可能性も出てきます。

相続税とは

相続税とは、死亡した親などからお金や不動産などの財産を相続した際に、課税される税です。一般に相続した財産が大きいほど税額も高くなります。財産は、プラスの財産と借金などを代表とするマイナスの財産があり、必ずしも相続税がかかるわけではありません。
課税遺産総額から基礎控除（3,000万円×600万円×法定相続人）を差し引いた額が課税対象であり、課税遺産総額や、法定相続人（原則 配偶者と1親等の血族）の人数により変動します。また、現金で一括納付を基本としており、資金に余裕がない場合は延納も手続きも可能です。国が指定する一括払い・延納が難しい場合に限定して、現物による納税が可能となります。

底地の物納は難しいケースが多い

相続税は、現金による納付が基本です。しかし、一括・延納が厳しい場合は物納も検討しなければなりません。物納は、相続した不動産やそのほかの物で納税する手段ではあります。しかし、所定の条件や優先順位をクリアすることは難しいです。
底地は物納も検討できますが、次のような理由から厳しい傾向があります。

借地権者がはっきりしている

底地は、借地権が設定されている土地であり、すでに借地権者がいるケースもめずらしくありません。書面による契約などで、借地権者の所在が明確なら物納できます。しかし、契約そのものが口頭のみで20年も前の話なら、借地権者の生死や所在が明確ではなく、当時の状況を知る方がいない事態も想定できるでしょう。
明確にできない、もしくは権利における争いがあると物納は難しくなり、管理処分不適格財産とみなされる可能性があります。

土地をめぐるトラブルがない

土地は細かく法律で定められる部分が多く、古い土地は境界線があいまいなため、隣人と紛争に発展するケースがあります。底地そのものがトラブルを抱えている場合や、借地権者と揉めている場合は、これらが解決するまで物納の手続きはできません。
一般に、境界線紛争や借地権者とのトラブルは、解決まで時間がかかるので、物納を検討する場合は早めの対処が必要です。

相場相当の地代が延滞なく支払われている

借地権者から、エリアの相場相当の地代が延滞なく支払われているかも重要なポイントです。たとえば、保有する底地の相場地代よりも著しく安い地代の場合は、物納の条件から外れるおそれがあります。
また、借地権者が地代を溜めていたり、遅れたりしている場合も「土地をめぐるトラブル」と認識される可能性もあるでしょう。底地を相続した場合は、エリアの地代相場と借地権者の支払い状況の把握が必要です。

単独使用できる土地である

単独使用できる土地とは、主に境界線が明確で道路に面していない土地を指します。また、30度以上の斜面がある崖も含まれます。これらの要件を満たさない土地は条件から外れるため、物納申請しても却下されやすいです。
そのほか、なんらかの担保になっている土地、買い戻し特約がついている土地も物納の対象から外れるため注意が必要です。底地は借地権が存在する場合は、単独使用できそうですが、古い契約ほど内容があいまいだったり、わからなかったりすることも多いので、専門家による調査が必要な場合もあります。

物納で相続税を支払うメリット・デメリット

相続税の納付に物納を選択する際は、次のようなメリットとデメリットがあります。

物納で相続税を支払うメリット

物納における最大のメリットは、物納許可限度額までの範囲まで、譲渡所得税がかからないことです。売却する際と違い、買い手探しが不要で仲介手数料もかかりません。
また、底地は減免申請が可能なため、固定資産税も軽減できます。トータル的に見て税金や手数料を軽減できるといえます。

物納で相続税を支払うデメリット

物納は、対象となる財産への条件が厳しく、国から認可がおりるまでの期間に利子が発生します。個人ですべて取り組むには、書類や提出物が多く事前準備に時間かかるため、負担が大きいです。国税庁では、審査期間を申請書の提出から3か月以内を基本に、最長9か月まで延長が可能です。
また、収納価格は底地の売買価格ではなく、原則、相続税の課税価格計算の基礎部分の評価額です。そのため、具体的な税額は、税理士や税務署で計算してもらわなければならない点もデメリットです。

さらに、年間を通して物納が認められるケースは想像以上に少なく、追加書類の提出も多いため、全体に煩雑な手続きになります。金銭以外の財産すべてが対象になるわけではない点も悩ましいところです。

物納できる財産とできない財産

不動産をはじめとする金銭以外の財産を、物のまま納税するのが物納です。物のなかでも、物納できる財産とできない財産に分かれています。さらに、優先順位も定められているため、該当する財産でも優先順位が低ければ、国の判断に委ねる部分が大きくなる傾向があります。

物納できる財産と優先順位

国内で相続により取得した財産が、主な対象です。それぞれ優先順位があり、第1順位には、不動産、船舶、国債証券、地方債証券、上場株式などがあげられます。底地は、このなかの不動産にあたるため、付随する条件をクリアすれば物納可能です。物納劣後財産とは、ほかに物納する財産がないときに納める財産を指します。

第2順位には、非上場株式があげられ、第3順位には動産が含まれます。動産のうち特定登録美術品は、順位に関係なく必要書類の提出のみで物納できる点が魅力です。

第1順位 不動産、船舶、国債証券、地方債証券、上場株式（短期社債等は除く）
物納劣後財産に該当する不動産・上場株式
第2順位 非上場株式等（短期社債等は除く）
物納劣後財産に該当する非上場株式
第3順位 動産

物納できない財産

物納の対象から外れる財産は、主に相続時精算課税制度での贈与で取得した財産や、管理処分不適格財産にあたるものです。相続時精算課税制度とは、原則60歳以上の両親や祖父母から、18歳以上の子どもや孫に対する贈与への贈与税の制度です。不動産や株式などで贈与した場合は、物納の対象にはなりません。

管理処分不適格財産とは、次の条件に該当する不動産や株式があげられます。

不動産 担保権がある不動産
各種権利へのトラブルがある不動産
境界線が明らかではない土地
争訟によらなければ使用できない見込みの不動産
ほかの土地に囲まれて公道に通じない土地で、民法第210条の規定による通行権の内容が明確でないもの
借地権がある土地で、借地権者が不明・明らかではない土地
ほかの不動産と社会通念上一体で利用されている不動産、または2人以上の共有不動産
耐用年数（所得税法の規定に基づく）を経過している建物（通常使用不可）
敷金の返還に係る債務を国が負担する不動産
管理や処分にかかる費用がその収納価額と比較して過大の不動産
公の秩序または善良の風俗を害するおそれのある不動産、社会通念上適切でないと認める不動産
引き渡しに際して必要な手続きがされていない不動産
地上権・永小作権・賃借権などが設定されている不動産で、暴力団関係者が権利を有する不動産
株式 譲渡に関して法律に則った一定の手続きがとられていない株式
譲渡制限株式
質権その他の担保権となっている株式
権利に関し争いがある株式
共有株式（共有者全員が物納の許可申請する場合を除く）
暴力団関係者が関与する株式会社が発行した株式（取り引き相場のない株式に限る）

底地の物納で相続税を支払うために必要な準備

現金一括払いと延納が難しいと認定された場合のみ、物納を検討します。しかし、物納の審査は長期にわたり厳しいため、不備のないよう準備しなければなりません。
ここでは、底地を物納する際の準備について解説します。

必要な書類を準備する

はじめに底地の物納で提出する書類を紹介します。土地の条件や状態により種類が変わるため、事前に確認してから準備してください。
代表的な共通書類には次のようなものがあります。記入する際はまちがいのないように丁寧に記入してください。

●物納申請書（確約書含む）
●金銭納付を困難とする理由書
●物納財産目録
●小規模宅地など分割物納にあてる確認書
●被相続人との共有不動産に関する確認書
●物納劣後財産等を物納にあてる理由書

次に土地に関する書類の一覧です。

●住宅地図などの写し
●公図の写し
●地積測量図
●登記事項証明書
●境界線に関する確認書（土地・導水路）
●土地上の工作物などの図面
●工作物などの越境の是正に関する確約書
●土地上の建物・工作物などの配置図
●電柱の設置にかかる契約書の写し
●土地の維持・管理費用の明細
●通行承諾書
●越境の状況を示した図面
●建物などの撤去および使用料の負担を求めない旨の確約書

建物に関する書類は「登記事項証明書（底地上の建物）」です。
最後に契約関係の書類では次のようなものがあげられます。

●土地賃貸借契約書の写し
●賃借地の境界線の確認書
●賃借人の賃借地の面積・境界の実測図
●物納申請3か月前の賃借料の領収書写し
●賃借料の領収書の提出に関する確約書
●敷金の確約書
●借地権の使用賃借に関する確約書
●相続人代表の借地権者確約書

土地は、法で定める部分が多いため、物納する際も提出する書類が細かく多いことがわかります。

物納申請書を税務署に提出する

物納申請は、相続税の納付期限までに、管轄の税務署へ書類を提出しなければなりません。しかし、故人の遺品整理などの兼ね合いで、期日まで書類がそろえられないケースもあるでしょう。間に合わないときは「物納手続関係書類提出期限延長届出書」を提出すると、1回の届出あたり3か月、上限を1年間として延長できます。

底地の物納が難しい場合の対応

土地の条件や状況により物納が難しい場合は、不動産売却することもひとつの選択肢です。相続税の現金納付が難しい状況を踏まえ、ここでは不動産売却について解説します。

底地を売却して相続税を支払うメリット

底地の売却は、借地権者との話し合いが必要となるものの、準備や手続きの面では物納よりも手間がかかりません。土地の売買価格が相続税評価額よりも高い場合は、納付後に現金が残る可能性も期待できます。また、物納では利子の支払いが発生しますが、不動産売却では発生しないこともメリットです。

底地を売却して相続税を支払うデメリット

一見すると底地を売却はお得なように見えても、不動産会社に依頼し売却する場合は、信頼できる会社を探す手間と、仲介手数料がかかります。譲渡所得税も生じるため、税金に関する情報収集が必要です。
また、底地の立地によっては、買い手がすぐ見つかるとは限らない点も把握しておきましょう。

現金で支払うのが難しい場合は税理士に相談を

物納は、相続税納付の最終手段であり、条件や審査が厳しいだけでなく、準備が煩雑で手間と時間がかかります。実際に物納できたケースは少なく、狭き門といっても過言ではありません。納税資金が厳しい場合は、底地の売却と相続税の現金納付を検討する方も増加傾向にあります。
しかし、底地の立地や条件によっては、買い手がつかない可能性も否めないため、売却と物納の双方の準備をおすすめします。準備する際は税金の専門家である税理士を頼り、不備のない準備を進めてください。

底地を売却する際の注意点

底地は、借地権がある土地であり、状況によっては共有名義にしているケースもあります。売却する際は、底地の条件や状況を把握して、借地権者への配慮も必要です。ここでは、底地を売却する際の注意点を解説します。

事前に借地人に告知を行う

借地人には本来、底地を売却する際に告知や報告の義務はありません。しかし、土地の売却でトラブルに発展しないよう、地主が変わることは告知することをおすすめします。
売却後は、新しい地主に借地人が地代を支払うため、告知しなかった場合はいきなり知らない人から地代を請求されてしまいます。お金が絡むことだけに、不審に感じることも想像できます。最低限のマナーとして事前の告知をしておきましょう。

底地を共有している場合は共同名義人の許可を得る

底地が共同名義の場合は、共有者全員の許可を得なければなりません。底地を相続する際に、兄弟などで共同名義にするケースなどが当てはまります。つまり、兄弟で共有しているとも解釈できます。
全員の許可を得られれば問題なく売却できますが、一人ひとりの取り分の取り決めが必要です。また、全員が合意しなかった、共有を整理したい際は、ほかの持ち分を買い取るなどして単独名義にしてから売却するか、自分の持ち分をほかの共有者に売却する手段もあります。自分の持ち分を不動産会社に売却するのもよいでしょう。

共有名義の土地は、自分の持ち分を売却するにはほかの人の許可が必要ないので、都合に合う方法を選択してください。

譲渡所得税の発生に留意しておく

売却後に利益が生じる場合は、譲渡所得税の納付が必要です。主に、売却代金から物件取得費用と譲渡費用を差し引いた金額が課税対象になります。
底地の所有期間が5年以下なら39.63％、5年を超えるなら20.315％の税率をかけて算出します。所有期間は、売却した年の1月1日の時点で5年を超えるかどうかで判断されるため、正確な譲渡所得税を知りたい場合は税理士への依頼がおすすめです。

底地を売却するなら不動産業者に依頼するのがおすすめ

底地を相続した場合は、金銭を相続するのと異なり、相続税の現金納付に資金が足りないケースもあります。しかし、相続税は相続発生から10か月という納付期限があり、期限を超過すると加算税などのペナルティが発生します。物納も検討したいですが、期限内の納付を目指すなら売却をおすすめします。

まとめ

主に相続税の納付手段として用いられる物納は、底地の場合でも検討したい方法です。しかし、相続税には10か月の期限があることや、物納の準備に時間がかかり、条件や審査が厳しいことを考えると、売却も検討しておきましょう。

売却の場合は、物納に比べて手間や時間を削減できる可能性があります。また、底地の売買価格が高い場合は、売却後に手元に残る現金の額も増えるでしょう。その際には、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

アウトレット不動産では、底地の買い取りをはじめ諸条件や借地権・共有名義などへの対応にも、豊富な実績があります。東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県を中心に展開しており、建物がある場合でも柔軟かつ適切な提案とアドバイスが可能です。底地の売却を検討している方は、ぜひアウトフレット不動産にご相談ください。