住宅を購入する際に、その物件が事故物件ではないか確認したことがある方もいるかと思います。事故物件とは、物件内もしくは共有スペースで以前の入居者が亡くなった経歴がある物件のことです。

事故物件になる基準は未だに明確ではなく、死因によっては事故物件とされない場合もあります。そこで今回は、病気で亡くなった場合は事故物件になるのか、また事故物件に該当するケースはどのようなものなのかをご説明していきます。

病死は事故物件の原因となる？

万が一自宅で病死してしまった場合、事故物件の原因となることはあるのでしょうか。

結論から言うと、住宅内で病気によって亡くなった場合、基本的には事故物件にはなりません。なぜなら、心理的瑕疵がないとみなされることがほとんどだからです。

心理的瑕疵とは、貸主が心理的に不快に感じるような出来事のことです。事故物件になる基準として、心理的瑕疵があるかどうかで判断されることがあります。

病死の場合は、貸主が不快に思うようなことは少なく、事故物件として扱われないケースが多いでしょう。

また、病死のような自然死は誰しも起こりうるものであり、故意に行われた出来事でない以上事故物件と扱うには不十分です。そのため、入居者の持病による死や老衰による死は事故物件として扱わないことになっています。

事故物件に該当するケース

事故物件は、以前入居していた者がその自宅内で亡くなった住宅のことをさします。事故物件であることを知らせないままに住宅を販売すると、後から入居者によって訴訟を起こされることもあるため注意が必要です。

しかし、事故物件として判断する基準は明確なものが少なく、大変判断しづらい状況であるのはたしかです。実際、どのような事例が事故物件に該当するのでしょうか。

孤独死

自然死は誰しも起こりうるため事故物件として扱われないことが多いとお話ししましたが、孤独死の場合事故物件として扱われる場合があります。

たとえば、単身で住んでいる高齢の方が自宅で亡くなった場合、長期間誰にも見つからずに放置されてしまうケースがあります。そのような状況になると、事件性が疑われて聞き込み調査が行われることもあるでしょう。

すると、仮に事件性がなかったとしても、近隣住民に知れ渡ることで心理的瑕疵が生まれる要因になります。死後数日経つと害虫などが発生し、近隣住民に迷惑がかかる場合があるため、そのような場合にも心理的瑕疵が生まれると言えるでしょう。

他殺

他殺による死亡の場合は、基本的に事故物件として扱われるケースがほとんどです。また、入居者の死因がわからない状態の場合も事故物件として扱われます。

しかし、他殺や自殺などがあった物件が一生事故物件として扱われるわけではありません。そうなると、貸主への負担が大きすぎるからです。

現在では、宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインに基づいて、賃貸借取引の場合にはおおむね3年間の告知義務が発生するとされています。3年経ったあとにも、借主から問われた場合には回答しなければなりません。

また売買取引については3年という区切りはなく、告知義務が継続するため注意しましょう。

稀に告知義務を守らずに販売している業者がいますが、そういった営業が発覚した場合、賠償責任や営業停止命令がでることもあります。告知義務によって入居者とのトラブルを防ぐことに繋がるので、必ず守るようにしましょう。

報道

熱中症や凍死、餓死などで孤独死した場合、近年メディアで報道されることが増えています。たとえ事件性がなくても、広く情報が知れ渡ることで事故物件として扱われる可能性があります。

また、大島てるという事故物件情報サイトがあり、こちらに掲載された場合も事故物件として扱われる可能性が高いです。このサイトは事故物件情報、と調べると上位に上がってくるのではないでしょうか。たとえ自然死だったとしても、このサイトに上がることで多くの人に知られてしまうため、心理的瑕疵に値してしまうのです。

死亡の痕跡あり

孤独死によって、建物自体に死亡した痕跡が残ってしまった場合、事故物件として扱われる可能性が高くなります。

たとえば、数日間放置された死体の異臭が部屋の壁などに移ってしまったり、血痕や体液などが染み付いてしまった場合などです。

逆に、数日間発見されなかった孤独死でも、何も痕跡を残さず捜査もされなければ事故物件として扱われない可能性があります。発見のタイミングや捜査を行う基準などは決められているわけではないため、ケースバイケースということになります。

事故物件に該当しないケース

家族が病死した場合は、心理的瑕疵が無く事故物件として扱われないことがほとんどです。上記で説明したように、他者へ広く知れ渡ったり明らかに事件性があったりする場合に事故物件として扱われます。

では、事故物件に該当しないケースとはどのようなケースなのでしょうか。

家族に看取られながら亡くなった

家族で同じ住宅に住んでいて、看取られながら亡くなった場合は事故物件として扱われません。病死や老衰など死因はさまざまかと思いますが、看取られた以上事件性は低いからです。

自宅で亡くなった場合、死体を運ぶ際に近隣住民に知られることにはなりますが、事件性のないことであればとやかく言う人はいないでしょう。

救急車を待っている間に亡くなった

救急車の到着を待っていたが、待っている間に自宅で亡くなってしまった場合、こちらも事故物件とはみなされません。

救急車を呼んだ理由は怪我や急な病状の変化などあるかとは思いますが、救急車を呼んだ時点で事件性は低いといえるため問題ないでしょう。

しかし、親を殴って気を失ったためとりあえず救急車を呼んだが、待っている間に死んでしまった、などの明らかな事件性がある場合は事故物件として判断される可能性があります。

自宅で倒れて病院で亡くなった

自宅で病状が悪化し病院に運ばれたが、病院で亡くなった場合は、亡くなった場所がそもそも自宅ではないため事故物件にはなりません。

事故物件の対象となるのは、あくまでも自宅で亡くなった場合です。入居者が自宅以外の場所で亡くなった場合は、基本的に事故物件には該当しないことを覚えておきましょう。

事故物件に該当した場合の告知義務とは

事故物件を入居者に販売する上で、貸主が買主に対して事故物件であることを伝えなければいけない義務があります。宅地建物取引業法の中には事故物件に対する告知義務が記されており、買主は入居者が死亡した3年以内に住宅を販売する場合は貸主に事故物件であることを伝えなければいけません。

買主が不利益になることを恐れて事故物件であることを貸主に伝えなかった場合、告知義務違反であると判断されて損害賠償請求や契約解除といった罰則が課せられることとなるでしょう。

しかし、明らかな事件性がある死亡例と孤独死では、告知義務違反でも対応方法が変わる場合があります。孤独死の場合、損害賠償請求はあっても契約解除まで至らないケースもあるでしょう。

まとめ

今回は、どのような死因の場合に事故物件になってしまうのかをご紹介していきました。同じ孤独死であっても、ご家族に看取られるか完全なる孤独死であるかによって大きく差が生まれることがわかりましたね。

ご家族の中で単身で住んでいる高齢の方がいらっしゃる場合は、ご家族がこまめに様子を見に行くようにしたり電話をかけたり、気にかけてあげるようにしましょう。発見が遅れてしまうと近隣住民に迷惑をかけてしまうことにもなります。

事故物件になってしまうと、売却する際になかなか買い手が現れず苦戦することが多いです。そして結果的に、相場よりもかなり安い金額で売却することになるでしょう。なかなか購入者が見つからない場合には、不動産の専門業者に依頼することをおすすめします。