売買した物件が契約内容と異なっていた場合、売主は買主に対してその責任を負わなければいけません。これを「契約不適合責任」と呼びますが、2020年4月1日以前は「瑕疵担保責任」という呼称でした。

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」への変更により、売主が物件の状態や契約内容に関して負う責任がより重くなっています。現在、住宅を売ろうとした場合、どんなことに気をつければよいのでしょうか。

この記事では「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」の違いを詳しく説明し、これから中古住宅を売却する際に注意すべきポイントを解説します。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いとは?

2020年4月1日の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変更されました。この変更により、「瑕疵」という難解な表現が「契約の内容に適合しないもの」とよりわかりやすい形になり、内容も見直されました。

以下は「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の主な違いをまとめたものです。それぞれの特徴を理解することで、改正後の影響を把握しましょう。

瑕疵担保責任 契約不適合責任
法的性質 法定責任 債務不履行責任
責任を問える要件 隠れた瑕疵があるとき 契約内容に適合しないとき
適用範囲 契約締結時までに生じた瑕疵 契約履行時までに生じた契約不適合部分
買主が請求できる権利 ・契約解除
・損害賠償請求
・追完請求
・代金減額請求
・催告解除
・無催告解除
・損害賠償請求
損害賠償責任 過失 無過失責任 過失責任
損害の範囲 信頼利益 信頼利益
履行利益
期間請求 瑕疵に気づいて1年以内に行使 契約不適合に気づいて1年以内に通知

名称が変更された背景

名称が変更された理由の一番の目的は「わかりやすさ」のためです。「瑕疵(かし)」という言葉は傷や欠点を意味しますが、日常生活ではあまり使われず、意味が伝わりづらいものでした。そのため、「契約の内容に適合しないもの」というわかりやすい表現に変更されました。

さらに、この名称変更にともない、制度の内容や条件も見直されました。従来の「瑕疵担保責任」で売主の責任を問える「瑕疵」は、隠れていて買主が購入時に気づけなかったものに限られていました。

そこで、買主の保護を強化するため、条件を見直し、名称も「契約不適合」という広い範囲をカバーする表現に変更されました。この改正によって、売主の責任範囲が広がる一方で、買主が中古住宅を購入しやすくなったと言われています。

結果として、買主と売主のバランスを調整し、取引をより公平にすることが改正の大きな目的となっています。

対象

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更された際、名称だけでなく対象範囲も
変更されました。

改正前の「瑕疵担保責任」は、世界にひとつしか存在せず「これだ」と特定できる「特定物」のみを対象としていました。たとえば、「この中古住宅」や「この特定の車」など、売買契約で特定されたものに限られており、複数の中から同じ仕様の商品や物を選ぶ「不特定物」には適用されないという制限があります。

一方で、改正後の「契約不適合責任」では、その物が特定物か不特定物かに関係なく、契約の目的や内容に適合しているかどうかが基準となります。つまり、売買された対象物が「契約で求められる品質や数量、性能、状態を満たしているかどうか」が対象となります。

このため、契約目的に合致しないすべてが責任の対象となるように範囲が広がりました。

法定責任説と契約責任説

「瑕疵担保責任」が採用されていた時代、不動産売買における売主の責任は、契約外の「法定責任」として位置づけられていました。この考え方では、売主が契約で定めた「売買の対象となった物件」を引き渡せば取引は成立するとされ、たとえその物件に傷や欠陥があったとしても、それは契約内容に含まれないというものでした。

しかし、このような制度では買主に過大なリスクがかかるため、それを補う目的で「瑕疵担保責任」が導入されました。瑕疵担保責任は、特定物に関する有償契約にのみ適用される制度であり、物件に「隠れた瑕疵」がある場合に限り、売主の責任を追及できるものでした。

ただし、この仕組みは学説上多くの批判を受けており、改正に至るまで長年議論となっていました。この問題を解決するために採用されたのが「瑕疵担保責任」を「契約不適合責任」として組み替える契約責任説です。

契約責任説では、物件が「契約内容に適合しているかどうか」が責任の判断基準となります。もし引き渡された物件が契約の内容に合致していなければ、それは「債務の不完全履行」とみなされ、「瑕疵担保責任」を「債務不履行責任」の一部として捉えるべきとされました。

この変更により、特定物だけでなく不特定物にも適用される広範な責任制度へと変わりました。

結果として、売主の責任は「契約で定めた物件を引き渡す」だけでなく、その物件が「契約内容に適合しているかどうか」にまで及ぶようになりました。こうして「瑕疵担保責任」の制度は「契約不適合責任」へと改められ、売主と買主のバランスが見直されたのです。

売主の帰責事由

帰責事由とは「責めに帰すべき事由」、つまり売主の故意または過失に関するものを指します。これに関連して、物件に欠陥がある場合、その責任が売主にあるかどうかが問題となります。

たとえば、買った物件に入居した際、ある部屋で雨漏りが発覚したとしましょう。普通なら、売主がその欠陥を放置していたと考え、修理費用は売主に負担してもらいたいと思うのが自然です。

しかし、従来の「瑕疵担保責任」では、売主に修理費用を請求するためには「この物件に雨漏りがあることを、入居するまで本当に知らなかった」と証明しなければなりませんでした。これは非常に難しく「悪魔の証明」とも言われるほどの困難をともなうものでした。

しかし、民法改正後の「契約不適合責任」では状況が大きく変わります。改正後は、契約書に「この部屋、雨漏りするんですよ」と事前に記載がなければ、購入した物件は「雨漏りしない家」として扱われます。

つまり、購入後に雨漏りが発覚した場合、売主がその存在を知らなかったとしても、買主は売主に修理を要求できるのです。この変更により、買主は欠陥が発覚した場合、より簡単に売主に責任を追及できるようになりました。

損害賠償の範囲

瑕疵担保責任の時代、売買契約における売主の責任は、基本的に契約締結時に発生した瑕疵に限定されていました。つまり、売主は物件を引き渡す前に発生した瑕疵に責任を負うだけで、契約後、買主が物件を引き渡すまでに新たに発生した問題は責任を問われませんでした。

これに対して、契約不適合責任に変更された後は、契約内容との適合性が最重要となります。もし、物件が引き渡されるまでに問題が発生し、契約内容と合致しない状態になった場合、その責任は売主にあり、賠償責任が生じることになります。

つまり、売主は引き渡し前に物件の状態が契約内容に適合するように管理する責任を負うことになります。

さらに、損害賠償の範囲も広がり「信頼利益」だけでなく「履行利益」も含まれることになりました。

信頼利益とは、有効な契約が成立する前提で発生した費用や期待していた結果に対する損害を指します。一方、履行利益とは、実際に契約が履行されていれば、得られたであろう利益です。これにより、買主にとってはより有利な状況となります。

期間の制限に関する規定

瑕疵担保責任の時代、買主が瑕疵を発見した後に責任を追及するためには、瑕疵に気づいてから1年以内に損害請求手続きを完了する必要がありました。このため、買主はその期間内に具体的な証拠を集め、損害額を明確にし、請求を行う必要がありました。

一方で、契約不適合責任は、買主が不適合に気づいた後、1年以内に「契約に適合していません」と通告することが求められます。重要なのは、この通告さえすれば、その後に内容を具体的に特定したり、証拠を集めたり、損害額を明確にするのは後でも構わないという点です。

つまり、通告することが責任追及のスタートとなり、後からその詳細を調査して特定することが許されるようになったため、買主にとってはより実行しやすく、負担が軽くなったと言えます。

買主が請求可能な権利

瑕疵担保責任では、買主は売主に対して、契約の解除と損害賠償請求のみを行えました。この責任範囲では、基本的に物件に瑕疵があった場合、買主が求められる対応は、契約を解除することや、その瑕疵に対する損害を賠償してもらうことに限られていました。

一方、契約不適合責任では、それらに加えて目的物の修理・補修や代替物の引き渡し、または不足している分の引き渡しと、代金の減額請求が可能となりました。

これにより、買主は売主に対してより柔軟に対応を求められ、問題に対する選択肢が広がったため、買主には非常に有利な改正となりました。

履行の追完

もし買主が、売主から引き渡された物件が契約内容と異なり、種類や品質、数量が合わない場合、買主は「契約通りの物をただちに引き渡してください」と要求できます。これを「履行の追完」と呼びます。

履行の追完には、次の3つの方法が定められています

●修理や補修: 壊れている場合は修理してもらうか、その修理費用を負担してもらう。
●代替物の引き渡し: 売主が同等の品を提供する。
●不足分の引き渡し: 数量が足りない場合、その不足分を補ってもらう。

どの方法を選ぶかは、買主が主導して決められます。つまり、買主は最も自分にとって有利な方法を選ぶ権利を持っています。

ただし、買主の選択が不利益になったり、余計な負担を買主にかけたりする場合には、売主が買主の要求に反して異なる方法を選ぶことも認められています。

代金減額請求

履行の追完を求めたにもかかわらず、売主が期限内にその要求に応じなかった場合、買主は不適合の程度を金銭に換算して、購入時に支払った代金から減額してもらうことが可能です。これを「代金減額請求」と言います。

たとえば、買主が修理を依頼したにもかかわらず、売主がその修理を期限内に行わなかった場合、買主は物件の購入代金を一部返還してもらえます。金額の減額は、不適合の程度に応じて、買主が感じた損害額をもとに計算されます。

このように、買主は売主の対応が遅れた場合でも、物件代金の減額を求められるため、より有利な立場で取引を進められるようになりました。

損害賠償請求

法改正により、買主には新たに「履行の追完」と「代金減額請求」という権利が与えられました。これらは追加された新しい権利ですが、元々あった損害賠償請求権は消えることはありません。

つまり、買主はこれらの新しい権利に加えて、債務不履行を理由に損害賠償を求めることも引き続き可能です。これにより、買主は単に物件を修理させたり、代金を減額させたりするだけでなく、実際に発生した損害に対しても賠償を求められます。

契約の解除

法改正により新たに追加された「履行の追完」や「代金減額請求」の権利は、損害賠償請求権と同様に、既存の契約解除権にも影響を与えません。つまり、買主は契約を解除して、損害賠償請求を行うことが可能です。

ただし、契約解除の際には、解除の原因となった契約不適合の原因や責任が、買主とは一切関係ないものであることが求められます。つまり、契約不適合が売主の責任によるものである場合に限り、契約解除が認められます。

これにより、買主は売主の不履行や不適合に対して、契約解除を含むさまざまな法的手段を選択できるようになりました。

契約不適合責任に問われる事例

取引された物件に何らかの欠陥があった場合、売主は買主に対して契約不適合責任を負うことになります。この「欠陥」とされる瑕疵には、以下の4種類があります。

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、物件が過去に起きた事故や事件によって、買主が不快感や恐怖感を抱くような状態を指します。

具体的には、物件内で自殺があった、殺人や強盗事件が発生した、放火事件や火災が起こったなどが対象です。これらの事件が原因で、物件を所有したくない、または住みたくないという心理的な影響を与える瑕疵です。

物理的瑕疵

物理的瑕疵は、物件自体に存在する実際の欠陥を指します。たとえば、雨漏りする部屋、破損した排水管、ひび割れた壁、シロアリによる損害などです。

これらは物理的な問題であり、建物や土地の使用に実際の支障をきたします。

法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、物件が法律上、自由に利用できない状態や、法律に違反している場合を指します。たとえば、築年数の古い物件は、建築基準法を満たしていないケースなどが該当します。

法律的瑕疵は、物件を使用・売却する際に法的な問題を引き起こす可能性があるでしょう。

環境的瑕疵

環境的瑕疵は、物件が所在する場所や周辺環境に関連する問題です。周囲に買主が嫌悪感を抱くような施設、騒音や振動、悪臭、災害リスクが高い地域、治安が悪化しているエリアなどが該当します。

住環境に問題がある場合、買主がその物件を購入したくなくなる要因になるでしょう。

契約不適合責任において売主が注意すること

これまでの解説を踏まえると、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わった法改正後は、売主にとって物件の売買契約に対する責任がより重くなったことがわかります。売主は、物件に関する契約不適合責任を十分に理解し、注意深く契約する必要があります。

ここからは、契約不適合責任における注意点について解説します。

特記事項などを記載する

契約不適合責任では、物件に関する瑕疵が発生した際、契約書にどのような記載があったかが争点となるでしょう。

たとえば、雨漏りや騒音、汚染物質、住環境など、後から問題になりそうなものは、必ず特記事項や容認事項に記載しておいてください。

設備に関しての責任も記載する

中古物件は、設備が新品ではなく、使用感や多少の不具合が発生することが一般的です。ここで「設備に関しては一切の契約不適合責任を負わない」旨を契約書に明記しておくと、取引が円滑になります。

この記載があれば、設備に関するトラブルが発生した際に責任を問われることがなくなります。

免責特約を設ける

免責特約を設定することは非常に重要です。民法によると、契約不適合責任の時効は10年となっています。もし特約を設けていない場合、売主は10年間にわたり、不適合が指摘された際に責任を負わなければならないため、売主にとっては非常に厳しい条件となります。

一方、瑕疵担保責任では、通常の売買契約では売主の責任期間は3か月とされることがほとんどでした。契約不適合責任でも、免責期間をおおよそ3か月に設定することが望ましいといえるでしょう。

専門家に物件診断をもらう

売主が物件の詳細な状態を把握し、契約書に明記するためには、専門家による物件診断(インスペクション)を受けることをおすすめします。

インスペクションとは、住宅の劣化状況について、ホームインスペクターや建築家などの専門家が診断を行うものです。これらの情報を契約書に記載することで、後々の責任を回避できます。

また、契約不適合責任は、物件の現状を契約書において正直に記載することが非常に重要です。調査費用は5万〜10万程度かかりますが、後々契約不適合責任を巡ってトラブルが発生するリスクを考えると、この費用は決して無駄ではなく、十分に価値のある投資と言えます。

まとめ

契約不適合責任におけるリスクを減らすためには、売主は物件の状態や契約内容を細かく記載し、買主に適切な情報提供を行うことが求められます。特記事項や免責特約の設定、専門家による物件診断を活用することで、トラブルを避け、円滑な取引を実現することが可能です。

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