再建不可物件とは、その名のとおり建物の建て替えができない土地のことです。不動産市場でもあまり見かける機会は多くない土地ですが、どの程度の資産価値があるかご存知でしょうか。

そこで、本記事では再建不可物件の資産価値、および査定基準について解説します。また、再建不可物件を所有し続けるリスクや、資産価値を少しでも高めるための方法などもまとめて取り上げるため、再建不可物件の売却を検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。

再建築不可物件の資産価値

再建不可物件は、建築基準法における接道義務を満たしていないため、新しい建物を建てたり、既存の建物を建て直したりできません。

土地購入者の目的の多くは、新しい家や建物を建てることです。そのため、不動産市場における再建不可物件は需要が低く、需要と比例して資産価値もあまり高いとはいえません。

売却金額の目安は、一般的な市場相場の5〜7割程度と考えておきましょう。ただし、立地条件によっては、再建不可物件でも売却金額が高くなる可能性があります。

再建築不可物件の資産価値が下がる理由

再建不可物件の資産価値は、残念ながらあまり高いとはいえません。再建不可物件の売却金額が下がってしまう具体的な理由は、以下のとおりです。

建て替えや増改築ができないため

再建不可物件は、建物の増改築や改装ができません。建物を建築するにあたっては、建設予定地である土地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないというルールが建築基準法によって定められています。

しかし再建不可物件はその条件を満たしていないため、建築基準法違反とみなされてしまい、建て替えや増改築の許可が出ません。住宅の購入を検討している方からすれば、どれだけ安くても新しい家を建てられないのでは、土地を購入する意味はないといえるでしょう。

そのため、再建不可物件の資産価値は、不動産市場においてあまり高くありません。

築年数の古い物件が多いため

築年数は、不動産の資産価値を決定する重要な要素のひとつです。再建不可物件の資産価値が低い理由として、築年数が古い物件が多いことが挙げられます。

再建不可物件は新しい家を建てることこそできませんが、既存の建物が残っている場合はそのまま利用することが可能です。しかし、そのほとんどは建て替えの許可が下りることなく放置された古い建物ばかりで、安全性に不安が残るケースが多いでしょう。

既存の建物があっても、古すぎて清潔感がない、強度に不安が残るなどの理由から、再建不可物件の資産価値はあまり高くなりません。

住宅ローンを利用できないケースがあるため

住宅ローンの審査が通過しにくい点も、再建築不可物件の資産価値が下がってしまう原因のひとつです。

住宅ローンを利用する際は、万が一ローンの支払いが滞った場合に備え、土地や住宅を担保にします。しかし、再建不可物件は資産価値が低いため、売却してもローンの未払い分を補填するのは困難です。

まったく住宅ローンが利用できないわけではありませんが、あえて住宅ローンの利用が困難な土地を選択する方は多くありません。そのため、再建築不可物件はあまり需要がなく、資産価値を高く維持しにくいでしょう。

周辺環境が悪いため

不動産の資産価値に関わる条件として、周辺環境の存在が挙げられます。もし築年数が経過した住宅でも、日当たりがよく防犯設備が整っていれば、資産価値の極端な下落は考えにくいものです。

しかし、再建不可物件は周辺をほかの土地や住宅に取り囲まれているため、日当たりが悪く、防犯面にも問題があるケースがほとんどです。暮らしやすい環境が整った土地とはいいがたいため、資産価値はどうしても下がってしまいます。

リフォーム費用が高額になりやすいため

再建築不可物件は建て直しができないため、既存の建物を利用する場合はリフォームが選択肢に挙げられます。しかし、再建築不可物件のリフォームには、平均以上の工事費用を用意しなければならないケースがほとんどです。

その大きな理由として、土地が道路に接していないことから、工事に必要な重機が利用できない点が挙げられます。そのため、重機を利用せず工事を実施しなければならないのですが、当然時間も人員も通常の工事より多く用意する必要があり、結果リフォーム費用が高額になります。

再建築不可物件の条件

ここでは、改めて再建築不可物件の条件について見直していきます。まず、再建築不可物件の条件のひとつが、道路に接する間口が2m未満の敷地です。たとえ敷地が道路に接していても、間口の長さが足りなければ再建築不可物件として扱われます。

また、敷地が建築基準法上の道路に接しているか否かも再建築不可物件の条件のひとつです。一見綺麗に舗装されている道も、建築基準法における道路の定義に当てはまらないケースがあります。その場合、接道義務を果たしているとはいえないため、やはり再建築不可物件として扱われることになります。

再建築不可物件を所有し続けるリスク

再建築不可物件は資産価値に乏しいため、労力を要する売却を避け、そのまま所有し続けることを検討する方も一定数います。

しかし、再建不可物件の所有を続けることでさまざまなリスクを背負うおそれがあるため、あまりおすすめはできません。発生のおそれがあるリスクの一覧は、以下のとおりです。

買主が見つかりにくくなる

所有期間が長引くと、買主が見つかりにくくなります。築年数が浅い不動産と築年数が古い物件であれば、一般的に需要が高いのは前者になります。

もともと古い建物が時間経過とともにさらに古くなっていけば、周辺地価が上がらない限り需要は下がっていき、売り時を逃し続けることになります。そのため、買い手が見つかり次第できるだけ早く売却した方がよいでしょう。

また、買い手がいないことを理由に、不用意に土地の値段を下げるのはやめておきましょう。売却を急ぐ心理を逆手に取り、買い叩かれる可能性があります。どうしても値下げをする場合は、信頼できる不動産屋と相談しながら決めましょう。

空き家のままだと固定資産税が高くなる

空き家の状態が続くと、個性資産税が高くなってしまいます。固定資産税とは、土地や家屋などの固定資産にかかる税金です。毎年1月1日時点で固定資産を所有している方は、固定資産が所在する市区町村に固定資産を納めなければなりません。

通常の住宅として固定資産税を納める文には問題ありませんが、もし放置している建物が景観を損なう、倒壊の危険があるなどと判断された場合、特定空家に認定されてしまいます。特定空家に認定されると、50万円以下の過料をはじめ、建物解体の行政代執行費用を請求されるなど、さまざまなデメリットを背負わなければなりません。

近隣住民から損害賠償を請求される

空き家を放置していると、余分な固定資産税を支払うだけではなく、近隣住民から損害賠償を請求される状況に陥る可能性もあります。

たとえば、空き家の管理を怠った結果、空き家が倒壊したとしましょう。その際、近隣住民が怪我を負った場合や周囲の建物が損傷した場合、空き家の所有者は訴訟を起こされる可能性があります。

空き家が倒壊しなくても、空き家は存在しているだけで景観を損ね、治安の悪化を招く存在です。責任を持って管理できないのであれば、可能な限り早く手放した方が自分のためにも近隣住民のためにもなります。

災害に遭うと家を建てられない

再建築不可物件は長期間建て替えもされていないため、耐久性に問題がある可能性が高いです。そのため、地震や台風などの災害が発生した場合、建物が倒壊するリスクがあります。

しかし、再建築不可物件は災害で建物が倒壊しても、建て直しを認めてもらえません。建て直しができなければ、農地に転用するか、更地にしてそのまま放置するしかないため、できるだけ早く手放すことをおすすめします。

再建築不可物件の査定基準

再建築不可物件を適正価格で売買するためには、査定基準を知る必要があります。以下で査定基準を紹介するので、売買を検討している方は参考にしてください。

立地

不動産の査定基準のひとつが、立地条件です。不動産がどこにあるのか、駅からどの程度離れているのか、また周辺地域の治安は問題ないかなど、立地条件は複数あります。

立地条件は、不動産の価値を決定する大きな要素です。たとえば、一般的に土地は面積が大きくなれば値段も比例して高くなります。しかし、アクセスが悪い田舎の広大な土地よりも、東京都23区にある駅近かつ治安も良好なエリアにある小さな土地の方が、資産価値があることも珍しくありません。

これは、需要があまりないといわれている再建築不可物件にも当てはまります。もし再建築不可物件が東京都23区の立地条件が良好なエリアにあれば、本来の相場以上の値段で売買が成立する可能性もあるでしょう。

物理的瑕疵の有無

瑕疵とは、傷や欠点のことで、不動産において査定に大きく関わる要素です。物理的瑕疵とは、瑕疵のうち雨漏りやシロアリ被害、耐震強度不足などの物理的な不都合を指します。

物理的瑕疵がある不動産を売買する場合、買い手に対して告知しなければなりません。しかし、好き好んで瑕疵がある不動産を購入する方は少ないため、査定の際不利になりがちです。

ちなみに、瑕疵があることを知っていて黙っていると、告知義務を怠ったと判断され、訴訟を起こされる可能性があります。また、不動産の経年劣化や老朽化が物理的瑕疵とみなされるケースはあまり多くありません。

景観や景色

景観や景色が良好であれば、多少古い不動産であってもよい値段で取引をしてもらえる可能性があります。たとえば、築年数が浅くても、外観が汚い不動産は買い手がつきにくいですが、築年数が多少経過していても、丁寧に手入れされている家は古さを感じさせないため、買い手がつきやすいです。

また、建物から見える景色がよければ、別荘や保養所としての利用を考えている方たちを中心に人気が出やすく、やはり買い手が見つかりやすくなるでしょう。

リフォーム費用

古い不動産の場合、購入後にかかるリフォーム費用の目安も査定に大きく関わる要素です。リフォームにどの程度お金がかかるかは、物件の劣化具合によって変動します。

たとえば、水回りもただ既存の設備を改修するだけならそこまで費用はかかりません。しかし、設備を丸ごと取り替えたり、水道管の工事が必要なほど設備の位置を大きく変更したりする場合、高額な費用を用意する必要があります。

また、再建築不可物件は旧耐震基準で建設されているケースがほとんどのため、耐震工事が必要になる可能性が高いです。

売却する業者

査定基準はもちろん大切ですが、不動産を売却する業者選びも大切です。同じ不動産を扱っている業者でも、専門分野や経験、ノウハウはまったく異なっています。

そのため、最初に査定してもらった業者には二束三文の値段しかつけてもらえなかった不動産が、別の業者に査定してもらったところ、比較的よい値段をつけてもらえたという事例も、決して少なくありません。

不動産の売却を検討している場合は、複数の業者に見積もりをしてもらい、納得できる取引ができそうな業者を選択するようにしましょう。

再建築不可物件の資産価値を上げる方法

再建築不可物件の資産価値はあまり高いとはいえませんが、資産価値を高める方法がいくつかあります。以下でそれぞれの方法について取り上げるため、順番にチェックしていきましょう。

リフォームやリノベーションをする

リフォームやリノベーションは、不動産の資産価値を高める定番の方法です。再建築不可物件は建て替えや増改築ができませんが、リフォームやリノベーションをする分には問題ありません。

建物自体が古くても、古くなった場所や設備をリフォームやリノベーションするだけでも生活環境が整うため、資産価値が高まります。また、リフォームやリノベーションをすることで、建物の間取りも変更可能です。

現在のライフスタイルに合わせた間取りにすれば、買い手に対してよい印象を与えられるでしょう。ただし、リフォームやリノベーションの内容が購入者の希望に合わない場合、資産価値が思ったほど上がらず、買い手も見つかりにくくなる可能性もあります。

セットバックする

不動産の資産価値を高める方法のひとつとして、セットバックの名前が挙げられます。セットバックとは、敷地や住宅を前面道路から後退させ、後退させた分の土地を道路として提供することです。

セットバックのメリットは、家に接する道路ができる、または広くなる点にあります。広い道路を確保できれば、災害が発生した際に救急車や消防車などが通りやすくなり、防災の面で安心しやすいです。また、道路の見通しがよくなるため、交通事故のリスク軽減や防犯効果も期待できます。

ただし、後退させた分の土地は道路として提供するため、私的な利用ができなくなる点にだけ注意しましょう。

隣地の土地を購入する

隣地の土地を購入することも、再建築不可物件の資産価値を高める有効な方法のひとつです。隣地の土地が購入できれば、接道義務を果たせるため、既存の建物の再建築や新規の住宅の建設が可能になります。

ただし、土地の売買はトラブル発生の原因になりやすいため、慎重に交渉を進めなければなりません。自力で交渉するのが困難な場合は、必ず間に不動産会社をはじめとする専門家を挟むようにしてください。

43条但し書き申請する

43条但し書き申請とは、公道に接していない土地に対して、特定行政庁が建築審査会の同意を得た上で再建築の許可を出すことで、43条但し書許可とも呼ばれます。

再建築の許可が出れば、新しく家を建てられる土地を割安で購入できるようになるため、資産価値が上昇する可能性が高まるでしょう。

ただし、すべての公道に接していない土地が43条但し書き申請をする資格を有しているわけではなく、一定の条件を満たしていなければなりません。許可基準は特定行政庁によって異なっているため、事前に不動産があるエリアの基準を調べておきましょう。

再建築不可物件の売却方法

最後に、再建築不可物件の売却方法について解説します。それぞれのやり方の特徴を押さえ、売却方法を選択する際の参考にしてください。

買取業者に売却する

ノウハウや経験がない業者に売買を依頼すると、市場相場を把握しないまま安い値段で買い叩かれる可能性があります。もし所有している不動産を確実に買い取ってもらいたい場合は、専門業者に依頼しましょう。

昨今は再建築不可物件の売買を専門に行っている業者も登場しており、適正価格で取引をしてくれます。アウトレット不動産でも各種事故物件や特殊物件の買い取りサポートを実施しているため、興味を持った方はぜひ公式サイトから問い合わせてください。

隣地の住人に売却する

不動産を適正価格で売買するなら、専門業者に仕事を依頼するのが確実ですが、信頼できる業者が近くにいるとは限りません。その場合は、隣地の住人に不動産を売却することも検討しましょう。隣地の住人からすれば、自身の土地を広げ、かつ資産価値も高められるため、メリットが大きいです。

しかし、すべての隣地の住人が土地の売買交渉に積極的とは限りません。一方的に土地を売りつけるのではなく、相手の意思を尊重しながら話を進めてください。

まとめ

再建築不可物件にはさまざまな問題点があるため、資産価値は高いとはいえません。しかし、立地条件や物理的瑕疵の有無によっては、通常の不動産と遜色ない値段で売買が成立する可能性もあります。

また、高く不動産を買い取ってもらいたい場合は、業者選びも重要なポイントです。もし可能であれば、再建築不可物件の売買を専門に行っている業者を選択することをおすすめします。

アウトレット不動産は、再建築不可物件をはじめさまざまな事故物件、および特殊物件の売買を行っている業者です。経験とノウハウを活かしてスムーズに物件の売買を成立させてくれるため、できるだけ早く不動産を手放したい方に適しています。興味を持った方は、ぜひ公式サイトから問い合わせてください。