事故物件は、人命にかかわる事故があった居住用物件です。不動産業界では、国のガイドラインをもとに物件に対する判断基準を定めています。誰でも人命が絶たれた物件で生活するのは、あまり気持ちのよいものではありませんが、ルールを守り適切な対応を取れば、土地や建物の売却もできます。

事故物件を売却する場合に大家さんや売り主の立場では、トラブル防止の目的で取引先に告知するのがベストです。しかし、告知の必要条件、詳しい内容や告知期間も把握しておきたいものです。今回は事故物件の定義と告知義務、少しでも高く売却するコツを解説します。

事故物件の定義

事故物件は、主に人命にかかわる事故があった居住用物件をいいます。主に、自死や殺人、不慮の事故や寿命での死亡で発見が遅れ、特殊清掃が必要なケースが対象です。明確な定義はありませんが、国土交通省が制定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」を、不動産業界における判断基準にしています。事故物件と判断する主な基準は、事故に関する告知義務の有無が重要なポイントです。

また、売買・賃貸それぞれの契約に対し、心理的なウィークポイントがあることも含まれます。心理的瑕疵と表現しますが、物件は気に入っても、これまでに入居者が亡くなった事実を知り、ネガティブなイメージを抱き、契約を見送ろうとすることがよくある流れです。

告知が必要な事故物件の要件

自死や殺人による死亡、特殊清掃の対象となる自然死や不慮の事故、事件との関連性がある場合が物件を告知する要件の代表例です。病気や寿命、不慮の事故で亡くなった場合でも、長期的に発見されず異臭や害虫が発生し、特殊清掃の対象となった場合も含まれます。また、集合住宅の共用部分での死亡事故や、社会に大きな影響を与えた事件なども含まれます。

これらの事例は、借り主や買い主への告知義務があります。怠った場合は、トラブルに発展する可能性があるため、最大限に配慮した告知をしなければなりません。告知に関して、売買取引では経過年数に明確な規定がありませんが、賃貸の場合は一般的に特殊清掃から3年経過後には、告知が不要とされることがあります。

告知が不要な事故物件の要件

寿命や病気などによる自然死、高所からの転落や転倒といった不慮の事故による死亡は、ガイドラインのなかでは告知不要としています。自然死は誰にでも起こり得るものであり、予測できないものです。
また、室内での転倒や階段からの転落、のどに食べ物をつまらせる誤嚥など、これらも意図的にするものではないです。生活のなかで予測できない、もしくは避けられない死亡事例は告知不要と解釈してよいでしょう。

さらに、集合住宅の共用部分での不慮の事故も告知不要ではありますが、事件と関連性がある、その事件が社会的に大きな影響を与えた場合は告知しなければなりません。

告知を怠った場合訴えられる可能性がある

不動産会社は、宅地建物取引業法に則って、物件の瑕疵を借り主や買い主に伝えることが義務付けられています。物理的な情報のみならず、事故物件であることも重要事項説明書に記載して伝えなければならないのです。
契約の見送りを懸念して、事実を隠して契約した場合は違法行為になります。契約後に事実を知られた場合は、損害賠償を請求されるなど訴えられる可能性もあります。最悪の場合、宅地建物取引業法違反による業務停止、悪質な手口の場合は免許取り消しになることも考えられます。

しかし、これらの対応は、不動産会社が物件のあらゆる瑕疵情報を把握していて、意図的に告知しなかった場合に限ります。国土交通省が制定したガイドラインでは、不動産会社が物件のオーナーや管理会社に確認するよう促していますが、正式な調査や根拠ある事実確認などは定めていません。

そのため、告知義務は不動産会社が把握している情報の範囲内になります。また、賃貸はおおむね特殊清掃から3年をめどに告知を問わないため、3年以上経過して、借り主が自分で情報収集をして得た事故情報の場合は告知義務違反にはなりません。

事故物件でも売却できる？

所有する物件で人命にかかわる事故が起きた際は、売却を検討する方もいます。事故後に清掃やリフォームをしても誰も住まない、気持ち的に住みたくないなど理由はさまざまです。
結論からいうと、事故物件でも売却できます。しかし、一般的な不動産売買とは異なるため、違いを理解することが必要です。

事故物件でも売却は可能

殺人や自死があり、特殊清掃を行った物件の売却は可能です。しかし、売主は瑕疵情報として告知しなければなりません。事故が起きた時期や住宅内の場所、死因が主な内容です。売買契約の場合は、故人が亡くなってから何年経過しても、リフォームや増改築をしても、売り主は告知義務を負うため必ず告知をしましょう。

買い主のなかには、告知を受けて契約を見送る場合もあります。しかし、見た目ではわからない事故情報を告知したことで、信頼できると受け止める場合もあります。一般的には売却する際のウィークポイントになりがちでも、誠実な対応により心動かされる方もいるのです。

そのため、契約に関して過剰なサービスや特典付与をするよりも、事故の事実と現状の物件に納得してもらうことが大切です。

相場より物件の評価額が下がりやすい

事故物件は、一般的な住宅よりも買い手がつきにくいため、評価額が下がりやすい傾向があります。市場で取り引きする物件のなかでも取り扱いが少ないため、適切な相場が確立されにくいことが現状です。また、事故の周知度や社会的影響も評価額に影響を与えることがあります。

とくに、メディアで取り上げられた場合や近隣で有名な事故物件の場合は、評価額が大幅に下がる可能性があります。社会的影響がない場合でも、死因により異なる傾向があります。自然死の場合は10％〜20％、自死は20％〜30％、殺人は50％程度は評価額が低下するでしょう。

しかし、事故物件でも立地条件や物件の状態など、さまざまな条件で売り出し価格は変動します。不動産会社に売却依頼をする際は、事故の事実を正直かつ誠実に伝え、実際に物件を見てもらい査定を受けることが重要です。売り出し価格は、問い合わせ状況や市場の動向に応じて柔軟に対応することが必要です。

事故物件を少しでも高く売却するコツ

事故物件を少しでも高く売却するためには、いくつかコツがあります。ここでは、売り出す前に検討すべきポイントを紹介します。

室内を清掃しておく

事故が起きた現場だけでなく、室内全体を丁寧に清掃しましょう。外観も清潔に保ち、蜘蛛の巣や落ち葉などを取り除きます。見た目だけでなく、臭いや雰囲気も改善することが重要です。
事故から日が浅い場合は特殊清掃を行い、消臭・消毒に努めることも大切です。事故現場にシミが残ってしまう場合は、リフォームすることも検討しましょう。

事故物件は、事故があったというだけで敬遠されがちのため、できる限りきれいにすることが重要です。また、スピリチュアルな意味合いで故人の存在が気になるなら、故人の存在が気になる場合は、お祓いや供養なども検討しましょう。

更地にして売却する

事故の程度によっては、建物を取り壊して更地にして売却することを検討する場合もあります。とくに、メディアで取り上げられるような悲惨な事件や、多くの人に強い印象を与える事件の場合は、ネガティブなイメージが長期間残ることがあります。
建物を取り壊して更地にすることで、記憶からネガティブなイメージを払拭できる可能性が高まります。建物をそのまま売却するよりも、更地の状態の方が売却が容易であるという点も考慮に入れると、事故の告知を受け入れる買い手が見つかる可能性も出てきます。

更地にしても買い手がつかない場合は、トランクルームなどの住居以外の目的で再利用することも検討しましょう。

時間を置いて売却する

事故から日が浅いうちは、売却しようとしても事故のイメージの関係から買い手がつきにくいです。事故から時間が経過すると、買い手がつきやすくなることがあります。イメージの回復や記憶の薄れを待ってから売却することを検討しましょう。年単位で待つか、早い段階で更地にして期間を空ける方法があります。

しかし、個人・不動産会社のどちらで売却するとしても、時間を置いても告知義務は負うため、必ず告知しなければなりません。こうした要素は拭えませんが、時間を置くことで事件が風化し、立地によっては土地の価格が変動する可能性も考えられます。事件直後よりも売りやすさを重視したい方は、時間を置くことも検討してみましょう。

事故物件専門の不動産業者に買い取ってもらう

事故物件を含む、わけあり物件が得意な不動産会社に相談することも方法のひとつです。とくに、事故物件を専門に扱う会社なら、スムーズに取引が進むでしょう。
しかし、売却時には物件価格や諸費用の変動に注意が必要です。それでも、専門業者に依頼することで、買い手探しを自分でする手間が省け、売却の事実が周囲に知られることなく、より迅速に売却することが可能です。

事故物件売却の流れ

事故物件を売却する際には、主に不動産仲介と不動産買取の2つの方法があります。ここでは、双方で売却する流れを、それぞれ解説します。実際に売却する際に役立ててください。

不動産仲介で売却する際の流れ

不動産仲介に売却する際は、不動産仲介会社に協力してもらい、売却活動と条件の交渉をすることが特徴です。不動産仲介会社が募集をかけて、希望者が現れた際に内覧してもらい、細かい条件などを交渉する流れです。
不動産仲介会社とのフィーリングや、販売ルートの規模などが影響するため、いくつもの不動産仲介会社に相談して、条件がマッチするところを選びましょう。主な流れは次の通りです。

1. 実績のある信頼できる不動産仲介会社を選ぶ
2. 査定を依頼
3. 売却活動
4. 希望者が現れたら内覧・条件交渉
5. 双方納得のうえで売買契約締結
6. 入金
7. 物件の引き渡し

不動産買取で売却する際の流れ

不動産買取は仲介ではなく、直接物件を買い取るため、仲介よりも早く売却できることが特徴です。そのため、少しでも高く買い取ることや、信頼と実績ある会社を探す事が重要です。不動産仲介会社と混同しやすいので、間違えないよう注意しましょう。また、不動産買取会社を決める際は、いくつもの会社に相談と査定を依頼し、そのなかでも条件のよい会社を選びましょう。

多くは相談や査定は無料でできますが、国家資格である不動産鑑定士の有資格者が査定する場合は、公的機関への証拠資料になるため、有料になることもあります。売却の目的にあわせて選択しましょう。また、建物が残っている場合は、不動産買取と遺品整理も行うワンストップ型の買取業者への依頼も検討しましょう。

不動産買取を利用する際の主な流れは次の通りです。

1. 用途に合う不動産買取会社を探す
2. 複数の会社に査定を依頼し、条件の合うところに依頼
3. 金額に納得のうえで売買契約締結
4. 入金
5. 物件の引き渡し

事故物件売却で失敗しないためのポイント

事故物件は、無期限で告知義務がある関係で、思うように売れない傾向があります。事故物件の売却は難しいことがありますが、成功するためにはいくつかのポイントを押さえる必要があります。ここでは、失敗しないためのポイントを解説します。

買いたたきに注意する

不動産会社のなかには、事故物件の弱みをついて、極端に安く買い取ろうとするところがあります。ビジネスは、安く仕入れて高く販売することで利益が大きくなるため、買い手がつきにくい事故物件を安く買い取ることで、利益を得ようとする不動産会社があります。

不動産買取のみならず、不動産仲介でも買い手がつきにくいことを理由に、大幅な値下げを提案するケースも珍しくありません。買い手がつきにくいからといって、値下げに応じるのではなく、買いたたきや値下げの根拠を示してもらい、そのうえで慎重に検討しましょう。あまりにも理不尽な買いたたきや値下げを要求してくる場合は、ほかの業者への乗り換えも検討することも重要です。

事故物件の取り扱い実績が豊富な業者を選ぶ

不動産会社や不動産仲介会社を選ぶ際は、事故物件の取り扱い実績が豊富な業者を選ぶのも重要なポイントです。事故物件は通常の物件とは異なるリスクや特性があるため、これまでの経験と取り扱いノウハウを活かし、価格帯など含め、売却する場合の交渉もスムーズに進められるでしょう。

ホームページで過去の事例や取引実績を確認して、信頼性を確認することも重要です。

事故物件を売却するなら専門業者が安心

事故物件は、一般的な不動産よりも価格が低下しがちで、買い手が見つからないなど思うように見つからないことが多いです。確実に売却したい場合は、事故物件を専門とする業者を中心に探すことが有効な手段です。不動産会社のなかには、事故物件などのわけあり物件を専門に扱うところが存在しています。

専門業者なら低下しがちな価格も、適正価格で提案してくれる可能性が高まります。また、業者が買い手になるので、一般的な不動産会社よりも短期間で売却できることも魅力です。早いところでは、双方の合意があれば1週間から1か月程度で手続き完了となるケースもあり、想像以上に早く物件問題を解決できます。

事故直後で特殊清掃の必要な場合や遺品が残っている場合でも、そのままの状態で買い取って、その後の処理もワンストップ対応してくれる専門業者も珍しくないのです。遺品整理や不用品の処分は、家1軒分で依頼すると数万円から10万円程度かかることもあるので、まとめて依頼できるとなれば遺族も安心できるでしょう。

おすすめの事故物件専門買取業者

事故物件の売却において、一般的な不動産会社や仲介会社よりも専門業者に依頼する方が確実性が高く、価格面でも安心できます。事故物件は市場で数が多いわけではなく、買い手がつきにくい関係から、個人では売れない場合も多いです。
その際は、事故物件をはじめとする訳あり物件専門の買取業者である、アウトレット不動産にお任せください。東京・神奈川・千葉・埼玉を中心に、どんな物件でも見積もり可能です。自殺や孤独死、火災などによる事故物件の取り扱い実績が豊富なことはもちろん、一般に売買が難しい物件を数多く手掛けているため、他社では取り扱わない物件でも心情を最優先にして対応しています。

故人の遺品整理・特殊清掃にも対応可能で、これらも含めて査定します。事故物件売却のことなら、ぜひアウトレット不動産にご相談ください。

まとめ

不動産売買の市場では、事故物件は数が少なく取り扱う業者も多くはありません。個人で売却しようとしても、事故に対するネガティブな影響から買い手がつかないことも多く、買い手が見つかったとしてもかなり安い価格で交渉するケースもあります。
事故物件を売却する際は、物件のメンテナンスや清掃を行うことが重要です。また、更地にしたり、時間をおいて売却したりすることも検討しましょう。しかし、買い手が見つからない場合は、事故物件の経験と知識が豊富な買取業者に依頼することをおすすめします。

専門的な知識とノウハウを駆使して、適正価格での買い取りを実現します。また、比較的短期間で売却できるため、売主の精神的負担も軽減できるでしょう。事故物件の売却ならあらゆる訳あり物件の買い取り実績が豊富なアウトレット不動産にお問い合わせください。