マイホームの土地の購入にともない、購入者は共有名義か単独名義のどちらかで登記します。共有名義の場合は、複数人の名義で登記するため、土地の所持権が複数人にある状態となりますが、どんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
近年では、共働き世帯が増えて共有名義で契約される方も増えている一方で、相続時のトラブルに巻き込まれるケースも多発しています。共有名義のメリットとデメリットをしっかり把握して検討してみましょう。

土地の共有名義とは

土地の共有名義は、登記をする際に1人の名義だけで行わず、複数人の名義で登記をすることをさします。たとえば、4,000万円の土地代を複数人がお金を出し合って購入した場合も、土地の所有権は1人だけではなく複数人にある共有名義となります。
共有名義での契約は住宅ローンを組む際も、複数人の年収を合算した上で借入金額が決まるため、1人で契約する単独名義と比べると金額も多くなるでしょう。所有者それぞれが住宅ローン控除を受けられることから、節税対策にも効果的です。

ただし、土地の所有権が複数人にある状態は、将来トラブルをうむ原因になる可能性があります。土地を売却するにも全員の同意が必要となり、1人でも反対している人がいれば売却はできなくなるでしょう。
また、所有者が亡くなり別の人に相続された場合も、トラブルが増えやすくなるので注意しましょう。

共有名義と一緒に覚えておくべき用語

共有名義は、土地や物件を購入する際に夫婦や親子など複数人の名義で登記を行い、土地の所有権も複数人が持っている状態です。共有名義で登記する場合、説明の過程で一緒に使われやすい用語があります。
共有名義での登記を考えている方は、下記の用語も覚えて意味を理解しておきましょう。

持分割合

持分割合とは、共有名義で土地や物件を登記した際に、複数人の所有者がそれぞれ持っている所有権の割合のことをさします。
土地や物件を購入した際には夫婦2人の名義で登記を行うと、所有権は夫婦2人ともにあります。持分割合は、土地や物件の購入時にそれぞれが出した金額に応じて決まるのが一般的です。

たとえば、5,000万円の土地を購入するのに、夫が4,000万円、妻が1,000万円を支払ったとすれば、夫の持分は五分の四となり妻の持分は五分の一となるでしょう。
ただし、共有名義は、持分割合が多い人に権利があるわけではありません。他に持分を持っている所有者がいる以上は、1人の意見で物事を進めることはできないので注意が必要です。

単独名義

単独名義は、土地や物件を購入する際に1人の名義で登記します。複数人でお金を出し合える共有名義とは異なり、1人の年収に応じて、住宅ローンの借入金額も決まります。
単独名義の場合は、ほかに同居する家族がいても所有権があるのは契約者1人です。所有者が複数人いるわけではないため、契約者1人で手続きを進められ売却時や相続時にトラブルに巻き込まれるリスクも減らせるでしょう。

土地が共有名義になるケース

土地を購入する際に、登記以外で共有名義になるケースは2つあります。自分達の判断で行う方もいますが、もともとの契約者が亡くなった場合に発生する相続でも共有名義になるケースがあります。
どんなケースで共有名義になることが多いのかも理解しておくとよいでしょう。

相続による財産分与

共有名義になるケースでもっとも多いのが、もともとの契約者の死去にともなう相続の財産分与です。共有名義の土地や物件には所有者が複数人いますが、所有者が亡くなると、故人が持っていた持分割合は、配偶者や子供など法定相続人に相続されます。
亡くなる前に、単独名義への変更や遺言書を残すなどの対策を立てておかなければ、相続人同士のトラブルに発展するケースがあります。

相続する割合で話が進まないことや、相続人同士の接点が薄くなっている場合、連絡先が分からず連絡が取れなくなる可能性もあるでしょう。
土地の売却をしたくても、相続人との連絡が取れず同意を得られなければ、売却することもできなくなります。

夫婦・親子での共同購入

共有名義は、夫婦や親子など複数人がそれぞれ購入費用を出しあって土地を購入した場合もあてはまります。
近年では、女性も社会進出をして経済的に余裕のある方も多いことから、夫婦でマイホームを購入する際も、共有名義にしてそれぞれがお金を出しているケースも増えています。

共有名義の場合は、それぞれがどのくらいの金額を出資したかによって持分割合が決まるのが一般的です。たとえば、3,000万円の土地を夫と妻のそれぞれが半分ずつ費用を出し合うと、どちらも持分割合は二分の一ずつとなります。

土地を共有名義にするメリット

土地を購入する際、共有名義にする方も近年増えています。共有名義にすることで、より自分たちの理想に近いマイホームを購入できたり、節税対策になったりとさまざまなメリットがあります。
共有名義によって、自分たちにどんなメリットをもたらすのかを考慮して、住宅ローンの組み方も決めてみましょう。

高額な住宅ローンを組める

住宅ローンを共有名義で契約した場合、単独名義よりも借入金額が増やせるため、高額なローンを組めるでしょう。共有名義では、契約者が複数人となり、それぞれの収入を合算した額で、住宅ローン審査を受けられます。
1人の収入が基準となる単独名義よりも、複数人の年収を合算している共有名義のほうが、借入金額は大きくなるでしょう。
組める住宅ローンの額が増えれば、住みたいと思っていた憧れのマイホームにより近づけられる可能性があります。

住宅ローン控除を2重に受けられる

共有名義のなかでもペアローンや連帯債務型を利用すれば、契約者それぞれが住宅ローン控除を受けられます。
単独名義の場合は、契約者1人のみが住宅ローン控除の対象となりますが、共有名義であれば契約者が複数人いても住宅ローン控除の対象者です。

住宅ローン控除を受けられれば、12月末時点で残っているローン残高の0.7%が最大で13年間、所得税と住民税から控除されるため、節税対策になるでしょう。
ただし、共有名義で契約した全員に節税効果があるわけではありません。不動産会社や金融機関に節税効果が見込めそうかを相談してみましょう。

売却時に特別控除を2重に受けられる

共有名義で契約した場合、不動産を売却する際に「住居用財産3000万円の特別控除」を受けられる可能性があります。特別控除は、1人あたり最大で3,000万円が適用され、契約している人数分に適用されます。
そのため、夫婦2人の共有名義であれば、最大で6,000万円の特別控除が受けられる可能性があるでしょう。特別控除を利用すれば、不動産の売却時にかかる譲渡所得税の金額を減らせたり、払わなくてもよくなったりする場合もあります。

相続税を節税できる

共有名義は、相続税を節税できるメリットもあります。土地や物件を相続する場合、契約者の持分が基準となり相続税が決まります。
単独名義であれば、所有権は契約者1人にしかないため、すべてが基準となってしまい相続税が高くなってしまう可能性があるでしょう。

共有名義の場合は、所有権は複数人が持っており、持分割合も決まっています。相続税は、対象となる契約者が持っていた持分割合が基準となることから、単独名義よりも相続税を節税しやすくなるでしょう。

相続人同士で話がまとまりやすくなる

共有名義は、契約者が単独名義に変更しないまま亡くなってしまうと、持分割合が配偶者や子供など法定相続人に相続されます。
相談される持分割合の分け方については、相続人同士で話し合う遺産分割協議が行われますが、法定相続分で決めることもできます。

法定相続分は、民法で相続分の分け方の目安が決められており、当人同士の話し合いよりも公平性があり話もまとまりやすくなるでしょう。

土地を共有名義にするデメリット

土地を購入する際、共有名義で登記することで住宅ローンや節税対策としてメリットを得られる場合もありますが、デメリットもあります。
共有名義の土地や物件には、将来的にトラブルを引き起こす原因になりやすい一面もあることを理解しておきましょう。

契約者の本人のみならず、子供や孫などの身内にまでトラブルを起こしてしまう可能性が高くなるため注意が必要です。
共有名義にはどんなデメリットがあるのかを把握して、共有名義で契約するかを判断しましょう。

売却しづらい

共有名義は、将来的に土地を売却しようと思った際に、売却しづらい仕組みとなっています。
単独名義であれば契約者である1人が手続きを進めることができますが、共有名義の場合は、複数人に所有権があるため、売却への同意が全員分必要です。

契約者のなかに1人でも売却に反対する人がいると、売却もできなくなります。持分割合が多い人の意見が優遇される訳ではなく、1割でも持分割合を持っている人がいれば、その人からも同意を得る必要があります。
とくに、相続時は疎遠で連絡を取り合えなかったり、代替わりが進み遠い親戚が相続人になってしまう場合もあったり、全員から売却の同意を得るのは難しくなるでしょう。

共有名義で契約する場合は、契約を契約者本人たちの代で解消しておくのがおすすめです。相続時のトラブルにならないよう配慮しておきましょう。

権利関係が複雑になりやすい

共有名義は、放置してしまうと将来的に自分の子供や孫世代に迷惑をかけてしまう恐れがあります。共有名義は、契約者のうちの1人が亡くなると、その持分が複数人に相続されていき、代替わりが進めば進むほど売却が困難になるでしょう。

最初は身内で相続されていても、相続人が亡くなれば別の人に相続されていくため、相続人の顔や名前を知らないケースもあります。
相続人が分からなくなれば、売却をしようにも相続人探しから始まり、全員と連絡を取って売却の同意を得る過程が必要です。　

将来的なトラブルを防ぐためにも、契約者本人たちの代で共有名義を解消し単独名義に変更するか、自分の共有持分だけでも売却しておくとよいでしょう。

全員の同意が必要な決定事項が多い

共有名義は、契約者全員もしくは過半数の同意がなければ話が進まない決定事項が多くあります。
たとえば、共有名義の土地や物件を解体・売却・長期間の賃貸利用をするには、所有権を持つ契約者全員の同意が必要です。1人の意見で勝手に手続きは進められないため、注意が必要です。

また、短期間の賃貸利用や、資産価値を高めるリフォーム・リノベーションは契約者の過半数から同意を得る必要があります。
3人兄弟で持分割合を三分の一ずつ持っている場合であれば、兄弟2人から同意を得られなければ第三者への貸し出しおよびリフォームもできません。

賃貸としての利用価値が高い立地や状態であったとしても、契約者の全員または過半数から同意が得られないと、賃貸として収益をあげられるチャンスを逃すことになるでしょう。
共有名義は、自分1人の意見では決められない決定事項が多いことを把握しておきましょう。

持分割合に応じて費用を負担する必要がある

共有名義の場合、契約者全員はそれぞれの持分割合に基づき、固定資産税や維持管理費などを負担する必要があります。

支払いの際は、代表者1人が全額を立て替えて支払っておき、後ほどほかの契約者の持分割合に基づいた費用を請求できます。
代表者は、過去10年間までの費用を請求できるため、未払いの費用があった場合は突然、費用を請求される可能性もあるでしょう。

トラブルに発展することがある

近年、共働き世帯が増えていることから共有名義で土地や物件を購入する夫婦も増えています。ただし、もしも将来的に夫婦が離婚してしまった場合、共有名義はトラブルの原因となるでしょう。
離婚時は、単独名義であっても財産分与についてトラブルになるケースもありますが、共有名義は、離婚しても2人に住宅ローンが残ります。

たとえば、どちらか一方がローンの返済を滞納すれば、住んでいるもう片方の人は突然家を追い出されてしまう恐れもあるでしょう。

持分のみ売却すると安くなる可能性がある

共有名義の場合、契約者全員の同意が得られなければ売却はできませんが、自分の持分だけを売却することもできます。

ただし、共有持分は第三者が買い取っても所有権を得られるのみで、その場所を自由に使用することはできません。

そのため、共有持分のみの売却は、需要が低く買い取ってくれる業者も少ないため、通常の売却時の市場価格よりも安くなるでしょう。

買取業者は、買い取り後に共有持分をほかの契約者へ買取や売却を持ちかける可能性もあります。悪徳業者へ売却してしまうと、ほかの契約者が高値で買い取るよう買取業者から強要されるリスクも考えられます。
買取業者へ売却する前にまずは、ほかの共有者に自分の持分を買い取ってもらえないかを相談してみるとよいでしょう。

第三者へ売却するよりも、ほかの契約者に直接買い取ってもらえればトラブルにあうリスクも減らせるかもしれません。

共有持分を高く売却するコツ

各契約者が持つ共有持分は、通常の売却時よりも市場価格が安くなる可能性が高くありますが、高く売却できるコツもあります。
自分の持分を売却したい方は、まずは共有持分の買取実績がある業者を探すのがおすすめです。なお、共有持分の売却はトラブルに発展する可能性もあるため、慎重に行動しましょう。

複数の業者へ査定を依頼する

土地や物件の売却はもちろん共有持分の売却も、業者によっては査定価格が数百万円規模で異なってしまうことがあります。売却時は、1社だけでなく複数の業者から買取価格の査定を行なってもらいましょう。
共有持分の売却は、通常の売却とは手続きも異なるため、共有持分の買取実績がなかったり、取扱いが不得意な業者だったりすることもあります。共有持分の売却を得意とする複数の業者に相談してみましょう。

売却できる持分割合を増やす

共有持分の売却は、売却できる持分割合を増やすことで買取価格を上げられる可能性があります。もしも、共有名義のほかの契約者のなかにも売却を望んでいる方がいれば、一旦、
その方の持分割合を買い取るか、同じ業者へ一緒に売却するとよいでしょう。　

自分の持分のみを売却するよりも、ほかの方の持分も合わせることで、需要が高まり買取価格も高くなる可能性があるでしょう。

実績豊富な業者に売却する

共有持分の売却は、単独名義の土地や物件の売却とは違うため、共有持分の買取実績が豊富な業者へ売却しましょう。慣れていない業者へ依頼すると、買取価格が下がってしまったり、取引自体がスムーズに進まなくなったりする恐れがあります。
依頼したい業者が、過去にどれだけ共有持分の売却実績があるのかを確認して、売却時の流れや必要なことを説明してくれる業者を選びましょう。

まとめ

親子や夫婦などで、マイホームの土地を共有名義で購入する方は、近年増えています。単独名義とは違い、複数人の名義で契約することで、高額な住宅ローンを組めたり節税効果をもたらしたりするメリットもあります。

ただし、共有名義は、複数人に土地の所有権があるため、売却やリフォームなどをするには契約者全員もしくは過半数以上の同意が必要です。
契約者が亡くなってしまうと持分も相続され、財産分与や売却時にトラブルに発展するケースも多くあるでしょう。

共有名義は、購入時のメリットは大きいものの将来的に見るとトラブルにあうリスクが高くなるデメリットがあります。自分たちや家族などの将来も踏まえたうえで、共有名義にするかを検討してみましょう。