旗竿地とは、細い通路を通った場所にある奥まった土地のことをいいます。比較的土地の価格が安かったり、人目に付きにくいため、静かな住環境を手に入れられたりと、購入者にさまざまなメリットがあります。

そんな旗竿地ですが、実は建て替えできないケースや建て替えにくいケースもあります。長く暮らしていくためには、建て替えができないと不便に感じる方もおられるでしょう。

そこで今回は、どのような場合に建て替えが難しいのか、その打開策やほかの活用方法、注意点など、詳しく解説していきます。

旗竿地は建て替えが難しい場合がある

建て替えできない、あるいは建て替えが難しいといわれる旗竿地ですが、その理由にはどのようなことが挙げられるのでしょうか。具体的にみていきましょう。

そもそも旗竿地とは

まずは、旗竿地の基本的な知識について解説していきます。旗竿地とは、細い通路を通った場所にある奥まった土地のことで、竿が付いている旗のような形状をしています。

家を建てる場合は、建築基準法で「土地の幅が、幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。大きな土地はいくつかの土地に分割して売ることが多いですが、すべての土地に家を建てられるように、旗竿地のような形状の土地が生まれます。

一般的な土地の形状とは異なりますが、長方形や正方形の形状をしている同じエリアの土地に比べて、価格が安いなど、さまざまなメリットがあります。ほかにも、プライベートを守れて、静かな環境で過ごせるというメリットもあります。

土地が奥まった場所にあるため、人目に付きにくく、車の音や通行人の視線を気にせずに済みます。また、長い通路の部分を活用できるのも嬉しいポイントです。たとえば、駐車スペースとして活用すれば、残りの土地はすべて家を建てるスペースとして使えます。

また、ガーデニングが好きな方であれば、花壇を設置するなど、趣味のスペースを確保できます。

デメリットとしては、土地が奥まった場所にあることから、日当たりや風通しがよくないという点が挙げられます。ただし、中庭を設けたり、勾配天井にしたりと工夫すれば、問題なく暮らせます。

メリット・デメリットがある旗竿地ですが、建築前にどのような家を建てたいのか、具体的にイメージしておくとよいでしょう。

接道義務が満たされていない

旗竿地の建て替えが難しいといわれる理由の一つに、接道義務を満たしていないことが挙げられます。家の建てる場合は「土地の幅が、幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という接道義務が建築基準法で定められています。

災害や事故・事件があった際、緊急車両が入ったり、避難経路を確保したりするために法律で義務化されています。接道義務を満たしていない旗竿地も多く、建て替えができないケースがあります。

各自治体が定めている条例の建築基準が満たされていない

建築基準法だけではなく、各自治体でも建築に関する条例を定めていることがあります。それぞれの地域に地区計画があり、建物の用途や高さを細かくルール化して、地域の特性を活かしたまとまりのある住環境がつくられています。

各自治体の条例を満たしていない場合も、建て替えはできません。

重機を使うのが難しい

家を建て替える場合、家の解体に多くの重機が使われます。旗竿地の場合、間口が狭いため、重機が入りにくいのが難点です。重機が入れない場合は手作業で解体しなければならず、時間やコストがかかり、結局建て替えられないというケースがあります。

旗竿地を建て替えたいときはどうする？

それでは、建て替えたいときは、どのように対処すればよいのでしょうか。その方法を2つ紹介します。

隣接地を買い取り接道距離を広げる

まず、隣接地を買い取って、接道距離を広げる方法があります。接道義務を満たすために、道路に接する土地の幅が2ｍ以上になるように隣接地を買い取ります。

ただし、この方法は簡単ではなく、隣地者がたまたま土地を売ろうとしていたり、隣接地が何にも利用されていなかったりと、タイミングと状況によって、買い取れるかどうかが決まります。

また、買い取れた場合でも、高額な価格を提示されることもあるため、注意が必要です。さらに、隣地者とトラブルになるケースもあり、リスクが高い方法であることを理解しておきましょう。

工事のときだけ土地を一部借りる

工事のときだけ隣接地を借りるというのも、一つの方法です。一時的であっても、接道義務を満たせば、建て替えが認められるケースがあります。土地を買い取るのは難しい場合でも、土地を借りるのであればハードルが低くなります。

この場合、隣地者と土地の一時利用賃貸借契約を結び、トラブルを防ぐのがポイントです。賃貸料や借りる期間など、細かい内容も契約書に記載しておきましょう。

旗竿地の解体費用相場

家を建て替える際には、まずは解体から始めなければなりません。解体にかかる費用は、一般的にはどの程度なのでしょうか。

坪単価から相場を確認

解体にかかる費用は、建物の構造によって異なります。木造住宅の場合は1坪あたり3万円から4万円、鉄骨造の場合は3万5千円から4万5千円、鉄筋コンクリートの場合は5万円から7万円が相場です。

たとえば30坪の木造住宅を解体する場合、90万円から120万円の費用がかかることになります。

解体費用の内訳

内訳としては、工事費用として、足場費・養生費・運搬費などの仮設費や、労務費・機器器具費などの直接解体費、工事の際に出るコンクリート塊や木くずなどの副産物処理費などの項目があります。そのほかに、水道光熱費や保険料・事務用品費といった項目があります。

解体以外の費用

解体以外にも、花壇やブロック塀の解体費や地中埋設物の撤去費といった項目が加わるケースがあります。さらに、騒音を防ぐために防音シートを使用したり、粉塵を防ぐために防塵シートを使用したりするケースもあります。

隣接地にも配慮する必要があるため、費用がかさむ可能性があることを念頭に置いておきましょう。また、解体後に別の土地で暮らす場合には、土地を買い取ってもらうのが一般的です。その後、引っ越しという流れになります。

土地の買い取り費用

土地の買い取りとは、名前の通り、不動産会社に土地を買い取ってもらうことをいいます。特殊な形状をしている旗竿地は、買い取ってもらえないことがあります。とはいえ、新しい生活を送るために買い取ってもらいたいと考える方は多いでしょう。

アウトレット不動産株式会社では、ほかの不動産会社では扱わないような土地の買い取りを積極的に行っています。隣人との問題がある土地でも対応可能であるため、ほかの不動産会社で買い取りを断られたという場合でも一度相談してみることをおすすめします。

買い取り相場は地域によって異なりますが、東京都では5,000万円ほど、大阪府では2,500万円ほどです。

引っ越し費用

引越し費用も忘れてはいけない項目です。家を解体後に同じ場所に家を建て替える場合でも、仮住まいに引っ越す必要があります。かかる費用は、荷物の多さや移動距離、時期によって異なります。

引っ越す人が多い3月や4月は費用が高く、逆に11月は低くなるため、少しでも費用を抑えたい方は引っ越し時期も考慮するとよいでしょう。単身の場合は約6万円、3人家族以上の場合は約12万円が相場となります。

200km以上の距離を移動する場合は費用がさらに高くなるため、心づもりしておきましょう。

旗竿地を建て替えるときの注意点

旗竿地を建て替えられるになっても、いくつかの注意点があります。ここでは、4つの注意点を解説します。

解体費用が高額になりやすい

解体費用が高額になりやすいという点は、念頭に置いておかなければなりません。接道義務を満たしている旗竿地でも、一般的な土地の形状に比べて、重機やトラックが入るには狭いため、手作業が増えるおそれがあります。

そうなると人件費が増え、費用がかさむ場合があります。小型重機で解体できるケースもあるため、業者に相談するとよいでしょう。

近隣とのトラブル

旗竿地は周囲の土地との距離が近いため、解体工事によって振動や騒音が隣人に伝わりやすく、トラブルになるリスクが高いといえます。重機・トラックの往復でも迷惑をかけるうえ、工事の影響で隣人の家にひびが入る場合もあります。

トラブルを大きくしないために、工事の前にはあいさつを行い、工事期間などについてあらかじめ説明しておきましょう。また、万が一クレームが入った場合には、誠実に対応するのがポイントです。

工事期間が長い

大きな重機を使えない場合は、手作業で解体を進める必要があります。工事中に発生した産業廃棄物も手作業で運ばなければならず、解体作業が完了するまでに多くの時間がかかります。

また、工事が終わるまでは別の場所に住む必要がありますが、その分家賃もかかります。そのため、解体費用だけでなく、家賃も多めに用意しておかなければなりません。

業者選びが難しい

依頼する業者によって解体にかかる費用や時間が大きく変わるため、適当に業者選びをするのは避けましょう。なかには悪質な解体業者もいるため、注意しなければなりません。

たとえば、見積もりの段階では安い費用を提示していても、追加で高額な費用を請求されたり、解体工事登録がないにもかかわらず工事を行ったりと、契約してしまうと後々大きなトラブルに発展しかねないケースもあります。

費用が安すぎる場合でも、仕事が丁寧に行われず、隣人の家に傷をつけてしまうケースがあります。未然にトラブルを防ぐためには、複数の業者から話を聞くことが大切です。

建て替えができない旗竿地の活用アイデア

どうしても建て替えができない場合もあるでしょう。そんなときは、建て替え以外の活用アイデアを検討してみるとよいでしょう。具体的にどのようなアイデアがあるか解説します。

1.リフォームまたはリノベーションする

すべて建て替えができなくても、部分的にリフォームすれば長期間住み続けられます。リフォームやリノベーションして、自宅として活用したり賃貸物件にして運用したりするとよいでしょう。

ただし、家の築年数が古い場合には、基礎部分が老朽化していないかを確認する必要があります。家の土台である基礎部分に問題があるのなら、リフォームやリノベーションしてもいずれは住めなくなるため、別の方法を検討しなければなりません。事前に業者に調査をお願いしましょう。

自宅として活用

同じ土地に住み続けたい場合や、家の思い出を残したい場合におすすめです。設備が古くなってきて、キッチンやトイレを新しくしたい場合には、リフォームしましょう。

また、老後を見越して、2階建てから平屋にリノベーションするのもよいでしょう。趣味の部屋をつくるなど、ライフスタイルに合わせて間取りを変えれば、快適に長く住み続けられます。

賃貸物件にして運用する

賃貸に出すのを目的にリフォームやリノベーションを行い、運用するのも一つの方法です。宅地としては価値が低い旗竿地ですが、賃貸物件にすれば集客できる可能性があります。賃貸収入も得られるため、メリットは大きいでしょう。

ただし、専門的な知識がない場合は経営が難しいといえます。

2.更地にしてパーキングとして活用する

解体して土地を更地にしたあと、パーキングとして活用する方法もあります。旗竿地の細い通路の部分を車1台が通れるのであれば、運用できます。パーキングは、アパートやマンションの経営に比べて投資リスクが低いのがメリットです。

家をリフォームあるいはリノベーションしても住み続けられない場合には、パーキングとして活用する方法も検討しましょう。

更地にするときの注意点

更地にする場合は、固定資産税が高くなることを知っておきましょう。住宅用地であれば、固定資産税は優遇措置がありますが、更地にしてしまうと約6倍もの税金がかかるケースがあります。

とはいえ、家や建物を長期間維持するのもお金がかかるため、税金が高くなっても更地にした方がよいと思う方もいるでしょう。メリット・デメリットを踏まえて、更地にするかどうか決める必要があります。

3.トランクルーム経営をする

トランクルーム経営をするのもおすすめです。敷地内に倉庫を設置して、利用者に物置として貸し出します。奥まった場所に荷物を入れられるため、利用者にとってプライバシーを守れるというメリットがあります。

ほかにも、初期費用が抑えやすいことや、ほかの活用方法に転用しやすいことがメリットに挙げられます。

建て替えができない旗竿地は売却も視野に入れる

どうしても建て替えが難しい場合には、売却も視野に入れるとよいでしょう。売れにくい旗竿地でも、専門の不動産会社では買い取ってもらえるケースが多いためおすすめです。

旗竿地が売れにくいといわれるワケ

そもそも、旗竿地が売れにくい理由はなぜなのでしょうか。その理由を3つ説明していきます。

家までの間に私道がある

旗竿地の細い通路の部分が私道であると、一般的に売れにくくなります。隣人や近隣住民と持ち分を共有しているケースが多く、売却するときにその権利を付けて売る必要があるからです。

持ち分を共有していると、仮に私道の部分にあるコンクリートや水道管を修理・修繕したいと思ったとき、私道の持ち分がある人全員に合意・許可を得なければなりません。

日当たりの悪さ

周りが家や建物に囲まれるため日当たりが悪いことも、売れにくい理由の一つです。一般的には、日当たりがよい土地が人気です。日当たりが悪いと、洗濯物が乾きにくかったり、湿気でカビが生えやすかったりするためです。

また、間取りを工夫しても、部屋に明るさを取り込みにくいのもデメリットといえます。

解体コストがかかる

売れにくい理由には、解体コストがかかることも挙げられます。旗竿地の細い通路の部分に重機やトラックが入りにくいため、手作業が増えて人件費や管理費がかさむケースがあります。

とくに、築年数が古い家では、土地目一杯に家を建てている場合があります。粉塵や騒音の問題を考慮すると、普通の工事よりもコストがかかってしまいます。

アウトレット不動産株式会社では、どのような訳あり物件でも対応しています。建築基準法の基準を満たしていないため、建て替えができない土地や通路が狭くて敷地まで車が通れない土地でも対応しているため、お困りの方は一度相談してみましょう。

売れやすい旗竿地の特徴

旗竿地でも、接道義務を満たしていて、道路に接する土地の幅が十分に広いと売れやすくなります。車が入りやすく、ガーデニングとしても活用しやすいでしょう。工事が必要になった場合でも、重機やトラックが入りやすいため、買い手の需要は高いといえます。

また、周りに家や建物が少なく日当たりが良い場合も、ニーズが高くなります。

隣接地の所有者に売却

土地を売る際には、隣接地の所有者に売却する方法も検討しましょう。仮に隣接地が整形地ではない場合、土地を買い取って広い整形地になれば、土地の価値が上がります。

旗竿地を売る側と買い取る側の両者にメリットがあるため、売却する前に隣接地の所有者に一声かけてみるとよいでしょう。実際に売却することに決まった場合は、個人間でのやり取りではなく、不動産会社を介した方がトラブルを防げるためおすすめです。

まとめ

旗竿地は、一般的な土地よりも価格が安く、静かな環境で暮らせるといったメリットがあります。一方で、接道義務や自治体の条例を満たしていないと、建て替えが難しいというデメリットもあります。

アウトレット不動産株式会社は、ほかの会社では取り扱わない物件や土地にも対応しています。私道やトラブルがある場合でも、ほかの会社で建て替えや売却が難しいといわれた場合でもお任せください。

気になる方は、ホームページの問い合わせフォームあるいは電話から、ぜひお気軽にお問い合わせください。