再建築不可物件はどうするのが正解？放置するリスクと一緒に解説

不動産には社会的な信頼が得られるほど資産価値があり、投資にも利用されています。しかし、不動産によっては売買が成立しにくいものもあります。購入者が現れなければ、その物件は資産どころか大きな負債になりかねません。

本記事では、売買が成立しにくい不動産の代表である、再建不可物件について解説します。

放置し続けるとどうなってしまうのか、また売却するためにはどうすればよいかまで取り上げるため、ぜひ最後までご覧ください。

再建築不可物件はどうする？建て替えが制限された要因

そもそも再建築不可物件とは、既存の物件を取り壊してしまうと、その土地に二度と物件を建設できなくなる物件のことです。不動産の購入希望者のなかには、物件を取り壊して新しく建物を建てたいと考えている方もいますが、再建築不可物件の場合それができません。

また、リフォームやリノベーションをする際も、事前に建築確認申請を行う必要があります。承認されなければ、当然着工はできません。

このような扱いの難しさから、再建築不可物件は不動産の市場において敬遠されやすいです。売却も簡単には成立しないため、放置され空き家同然になっているケースも珍しくありません。

そんな不動産が再建築不可物件になってしまう要因は、以下のとおりです。

接道義務を欠いている

まず、再建不可物件になってしまう原因として、接道義務を欠いている点が挙げられます。接道義務とは、建物を建てる際には、建築基準法に定められた幅員4m以上の道路に土地の間口が2m以上接していなければならないという規定です。

接道義務が設けられている理由に、緊急車両の通行路を確保することが挙げられます。火災が発生した場合、消防車や救急車を呼びますが、消防車の幅は2m、救急車の幅は1.9m、そして梯子車の幅は2.5mもあるため、道幅が狭いと緊急事態が発生しても迅速な救助活動が行えません。

また、災害が発生したときの避難路を確保することも、接道義務が設けられている理由のひとつです。日本は地震や台風などの自然災害が頻繁に発生する国であり、接道義務によって、避難経路として道幅を広く確保しておく必要があります。

市街化調整区域になっている

所有している不動産が存在するエリアが市街化調整区域に指定された結果、再建不可物件になってしまうケースも少なくありません。

市街化調整区域とは、市街化を抑制するエリアのことです。この区域では、住居や商業施設の建築は原則として認められておらず、既存の建物の建て替えも例外ではありません。

もし建て替えを行う場合は、自治体から建築許可を得る必要があります。建て替えの条件は自治体によって異なりますが、一般的には、土地を長期間所有している人物の居住用住宅であることや、市街化調整区域として指定される以前から保有していた土地に建てられた建物であることなどが条件として挙げられます。

なお、許可が下りるかどうかの最終的な判断は、自治体に委ねられます。詳細情報が知りたい場合は、地域の自治体に問い合わせてみましょう。

再建築不可物件を建て替え可能にする方法

再建築不可物件は、接道義務や市街化調整区域に指定されていることが原因で建て直しができません。しかし、既存の建物を壊して、新しい建物を建てる方法はいくつかあります。

以下では、再建築をする方法を具体的に紹介します。順番にチェックしていきましょう。

位置指定道路を申請する

再建不可物件を建て替え可能にする方法のひとつに、位置指定道路の申請があります。位置指定道路とは私道の1種で、特定行政庁から「土地のこの部分が道路である」と指定を受けた道路のことです。

再建不可物件となっている原因である接道義務を果たすためには、建築基準法で定められた道路に2m以上接していなければなりません。建築基準法上の道路には、公道だけでなく位置指定道路も含まれます。そのため、位置指定道路を申請し認められれば、接道義務を満たすことができ、建て替えが可能となります。

なお、位置指定道路に認定されるには、役所の建築課に相談し、側溝の設置や路面の舗装など、一定の条件を満たす必要があります。

隣接地を借りて接道義務を満たす

隣接地を一部借り、隣接地の間口と合わせて2m以上となれば、接道義務を満たすことになり、建て替えが可能になります。

隣接地を借りる際には、所有者の承諾が必要で、賃料が発生しますが、土地を購入するよりも費用を抑えられるというメリットがあります。ただし、所有者の都合で契約が破棄されるリスクがあることを忘れてはいけません。

隣接地を購入して接道義務を満たす

接隣地は借りるだけでなく、一部購入するという選択肢もあります。接隣地を購入すれば、契約の解除によって使用できなくなるリスクはなくなります。

ただし、所有者が相場に見合わない、過度に高額な金額を提示する可能性があります。こうした被害に遭わないためにも、あらかじめ信頼できる不動産会社に相談してその土地の費用相場を確認しておきましょう。

また、隣接地の建物の解体をともなう場合、解体費用を負担しなければならないケースもあるため、契約を結ぶ前にその点も明確にしてください。

43条但し書き申請をする

再建不可物件の建て替えをする方法として、43条但し書き申請も挙げられます。43条但し書き申請とは、接道義務の例外規定を適用するための申請です。

申請を認めてもらうためには、道路や周囲の空地などの状況が一定の基準を満たし、さらに特定行政庁が安全上支障がないと判断する必要があります。なお、43条但し書き申請の手続きの流れは、以下のとおりです。

1. 事前相談、および協議
2. 申請書類の作成・提出
3. 建築審査会での審査

申請書類には正確な建築計画の内容を記載するため、必ず建築士などの専門家の力を借りましょう。

再建築不可物件を放置するリスク

再建築不可物件でも、建て直しを可能にする方法はあります。しかし、書類の準備や条件の難しさなど、設定されたハードルは決して低くないため、建て直しを諦める方も一定数います。

しかし、再建築不可物件に手を加えずそのままにしておくことは、さまざまなリスクを招くおそれがあります。以下では、再建築不可物件を放置するリスクについて解説します。

減税の特例が受けられない可能性がある

再建築不可物件をそのまま放置すると、固定資産税の特例が受けられなくなる可能性があります。固定資産税とは、土地をはじめとする固定資産を有する者が納付する税金のことで、住まいのある自治体に対して、原則として年4回の納期に分割して納付します。

この固定資産税は、居住用の家屋などを建てて「一般住宅用地の特例」または「小規模住宅用地の特例」などの条件を満たすことで、3分の1〜6分の1まで減額が可能です。

しかし、建物が「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって特定空家等、または管理不全空家等に該当した場合、こうした減税が適用されなくなります。

倒壊のおそれがある

再建築不可物件を放置すると、倒壊するリスクが高まります。再建築不可物件は、建て直しができないのはもちろん、条件を満たさない限りリフォームもリノベーションもできません。

修繕ができないため、建物の強度は下がり続けてしまい、地震や台風などの災害時に倒壊する可能性が高まります。もし建物が倒壊し、近隣住民が怪我をしたり、ほかの住居が破損したりした場合は、賠償責任が発生することも考えられるでしょう。

防犯上のリスクがある

防犯上のリスクが高まる点も、再建不可物件を放置するリスクのひとつです。再建不可物件は不法投棄や放火のターゲットになりやすく、周辺エリアの治安が悪化する原因になりかねません。

もし治安が悪化すると、近隣住民が安全に生活できなくなるだけでなく、地価の下落につながる可能性もあります。

まとめ

再建不可物件を放置することは治安の悪化をはじめ、さまざまなトラブルを招きかねません。そのため、できるだけ素早く建て替える、もしくは売却を成立させる必要がありますが、いずれも簡単ではありません。

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