借地権とは？旧法との違いや種類を簡単にわかりやすく解説
簡単にいうと、借地権とは土地を借りる権利のことです。土地を所有するにはさまざまなコストがかかるため、費用を抑える目的で活用されるケースがあります。
ただ、法律も絡んでくるため、専門的知識が必要です。種類もいくつかあるため、把握しておきましょう。
この記事では、借地権の概要や種類、メリット・デメリットなどを解説します。相続や売却の方法も解説しているので、ぜひ参考にしてください。
借地権とは
借地権とは、土地を所有する人に対して地代を支払い、土地を借りる権利のことです。具体的には、土地を所有する人（貸主）が、その土地の使用権をほかの人（借主）に与え、報酬として地代をもらいます。
借地権のポイントは「建物を所有する目的で土地を借りる権利」のため、建物を所有しない道具置き場や駐車場の場合は借地権が発生しません。
借地権は不動産取引において重要な役割を果たし、住宅や商業施設などの建設に利用されるケースがあります。
注意点として、借りた土地に建てた建物は借主のものですが、土地自体は地主のものです。また、借りた土地に建てた建物は勝手に売ることはできません。
加えて借地権には契約期間があり、契約満了で更新しない場合は、建物を取り壊して元の状態で地主に返却する必要があります。
借地権の種類
借地権には、旧借地法と借地借家法という二つの法律制度を理解する必要があります。なぜなら、借地権の契約を締結した日付によって、どちらの法律が関わってくるかが変わるからです。
ここでは、旧借地法と借地借家法について解説します。借地借家法による借地権には、以下のような種類があります。
旧借地法
旧借地法は借地借家法が制定される以前に存在していた法律で、借地借家法の施工とともに平成4年8月1日をもって廃止されました。ただ、借地借家法の施行前に締結された契約については、旧法が適用されます。
旧借地法は借主を守るような法律で、当時地主と借主のトラブルが起きていました。そのため、法改正がされています。
旧借地法では、契約を更新すればずっと土地を借り続けることも可能です。木造であれば更新後20年、鉄骨・鉄筋コンクリートであれば更新後30年まで借りられます。
借地借家法
借地借家法は、旧法の改正法として平成4年8月1日に施行されました。施行後に結ばれた契約については、借地借家法が適用されます。
借地借家法の契約形態は、大きく分けて5種類です。契約期間などに違いがあるため、把握しておきましょう。
普通借地権
普通借地権では、木造と鉄骨・鉄筋コンクリートの間での期間の区別が撤廃されました。存続期間が30年で、更新1回目は20年、更新2回目は10年と契約期間が短くなっていきます。
更新をすればずっと土地を借り続けられますが、更新を前提に契約を結ぶため、地主は正当な理由がないと更新をしないという選択肢は生まれません。ただ、一定の条件を満たせば、地主も契約解除の申し出が可能です。
そのため、旧借地法と比べて、地主の権利も考えられるようになったといえます。
定期借地権
定期借地権では住宅を建てる目的として土地を貸しますが、基本的に契約更新はありません。契約期間が満了した後は、建物を取り壊して更地にして地主に返却する必要があります。
その分、契約期間は長く、50年以上に設定されています。タワーマンションなどによく利用されている契約形態です。旧借地法で、土地がなかなか返却されないという問題を解決するために制定されたといえます。
事業用定期借地権
事業用定期借地権は、商業用地や工場用地など、事業用途に特化した定期借地権です。事業用のため、たとえ一部であっても住居としては使えません。
最長50年までの契約期間が設定されており、借地権を取得するためには地主と事業計画や業務実績を詳細に提示する必要があります。契約更新はなく、契約満了時に建物を取り壊し、更地にして返却しなければなりません。
建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権とは、契約満了後に土地の貸主が建物を買い取る契約をする借地権を指します。つまり、地主は契約満了後、建物所有権も獲得できるのです。
契約期間は一般的に30年以上で、ほかの借地権に付けて契約可能です。建物の譲渡が行われた瞬間に借地権は消滅しますが、借主はその建物に住みたい場合、新たに契約を結んで住み続けられます。
借主にとっては投資効果を高められるため、事業用の建物を建てる際には非常に魅力的な選択肢です。
一時使用目的の借地権
一時使用目的の借地権とは、仮設の事務所やプレハブの倉庫など、土地利用目的が一時使用に限定される借地権を指します。借地期間満了後は、当然ながら土地の返却が必要です。
この種類の借地権は短期的な土地利用に適しているため、公共事業の施設やイベント会場などに利用されるケースがあります。短期間のため余計なコストがかからず、費用面でも魅力的な選択肢です。
借地権付き建物のメリット
ここまで借地権について解説しましたが、土地まで購入し、建物を建てる選択肢もあります。それでは、借地権付き建物をあえて選ぶメリットはどこにあるのでしょうか。
ここでは、借地権付き建物のメリットについて解説します。
所有権付きより安く手に入る
借地権付き建物は土地の所有権が地主にあるため、同じ物件でも所有権付きのものより安価で手に入れられます。
立地条件が良く、土地の価格が高い場所にある物件であれば、大きくコストを抑えられます。そのため、特にマイホーム購入の際は、費用を抑えるために借地権付きの住宅を検討するのもひとつの手です。
また、土地の価格上昇による影響も受けにくいため、投資対象としても魅力的です。費用を抑えられる点は、どなたにとってもメリットになるといえます。
初期費用を抑えられる
所有権付きの物件を購入する場合、土地の所有権も一緒に取得するため、膨大な初期費用が必要になります。
しかし、借地権付き建物では土地の所有権を持たないため、土地を購入する必要はありません。その結果、建物のコストのみで済むため、初期費用が大幅に抑えられます。場合によっては、借地料金や設備の使用料など、初期費用以外のコストも抑えられるケースがあります。
初期費用は負担になってしまうケースが多いため、抑えられるのは借地権付き建物ならではのメリットです。
長期にわたって借りられる
借地権付き建物は土地の所有者と建物の所有者との間で契約が結ばれるため、一定期間の借り受け期間が決まっています。ただ、この期間は長期にわたるため、長い目で計画を立てられます。安定的な土地利用を行えるため、事業用物件としても人気です。
更新をすれば、ずっと借り続けることもできます。普通借地権などでは、更新に関して正当な理由がない限り、一方的に契約解除はできません。そのため、長期で計画を立てやすいです。
ちなみに、正当な理由というのは、家賃の滞納や建物の老朽化などです。これらの理由がないにもかかわらず契約更新を拒否すると、貸主は借主に対して立ち退き料を支払う必要があります。
土地関連の税金を支払わなくて済む
借地権付き建物を所有する場合、土地の所有権を持たないため、固定資産税や都市計画税などの土地に関連する税金を支払う必要がありません。そのため、建物の維持費用を抑えられるのがメリットです。
ただし、建物の所有権はあるため、不動産取得税などの建物に関する税金は支払う必要があります。とはいえ、土地にかかる税金を抑えられるだけでも、負担は大きく減ります。手元の資金が少ない方にとっては、大きなメリットです。
借地権付き建物のデメリット
借地権付き建物には複数のメリットがありますが、デメリットも存在します。デメリットを知らないと準備ができず、後悔の原因になりかねません。
ここでは、借地権付き建物のデメリットについて解説します。
地代を支払わなければならない
借地権付き建物を所有する場合、土地使用料である地代が発生します。この地代は地主に支払われるため、所有権付き物件に比べて維持費がかさばってしまいます。
借地権契約期間中に地代が引き上げられることもあるため、事前に確認しておくのがおすすめです。土地の値段が上がると、地代も引き上げられるケースがあります。
借地権付き建物を所有する際は、地代や更新料も含めてコストを計算していかなければなりません。
土地は借主の所有物にはならない
借地権は土地の使用権を与えるものであって、土地自体の所有権はありません。借地権付き建物を所有する場合、土地の所有権は地主にあります。
つまり、土地そのものは借主の所有物にはならず、期間満了後は地主に返還する必要があるのです。
そのため、借地契約期間中に土地の売買や相続などが発生した場合、借主には権利が発生せず、地主によって処理されます。
また、建物の取り壊し費用は、借主が負担するのが一般的です。土地を所有していないためにコストがかかってしまう点は、把握しておきましょう。
勝手に増改築及び売却できない
借地権付き建物を所有する場合、土地の所有権が地主にあるため、勝手に増改築や売却ができません。増改築や売却を行う際は、地主の許可が必要です。これは、建物に対する権利のみが付与され、土地に関する権利は地主に帰属するためです。
また、土地に影響がある増改築を行った場合、地主はその価値の一部を請求できます。建物のこととはいえ、土地の持ち主が関わってくる点はあるのです。
更新料が必要になる場合がある
借地権契約が満了したときは、契約を更新すると引き続き借地権付き建物を使用できます。しかし、更新する際には更新料が必要になるケースがあることは把握しておきましょう。
更新料は借主と地主の協議によって決められるため、更新料がかかるかどうかやその金額は契約内容によって異なります。基本的に更新料は地主が定めた料金であり、更新を希望する借主が支払います。
更新料に関しては契約書に記載があるため、契約時に必ず確認しておきましょう。
融資を受けにくくなる可能性がある
借地権付き建物は土地の所有権が地主にあり、借主の所有物にはならないため、融資を受けにくくなる可能性があります。ただ、借地権付き建物がある場合でも、建物そのものを抵当に入れることは可能です。
また、借地権契約期間中に地代が引き上げられる場合があるため、返済能力が低下した場合には問題が生じるケースも考えなければなりません。
住宅を含め建物は安くない買い物のため、融資を前提に考えている方もいるでしょう。そのような場合は、あらかじめ融資を受けられるのか確認してから契約を結ぶようにしましょう。
期間満了後は更地にして地主に返還する
借地権契約においてもっとも重要な点のひとつが、契約期間満了後の取り扱いです。借地権契約が終了した場合、土地および建物をすべて更地にして地主に返還しなければなりません。
そのため、将来的な利用計画を立てる際には、期間満了後の手続きについても考慮する必要があります。
また、更地にするのにかかる建物の取り壊し費用などは、一般的に借主が負担します。契約期間が満了した後、元の状態に戻して地主に返却できるように手元の資金は計算しておきましょう。
借地権付き建物の相続は可能か
借地権付き建物の相続については、配偶者や子どもなどの法定相続人であれば、地主の承諾なく相続できます。特殊な手続きは必要なく、地主に相続した旨を通知すれば大丈夫です。
ただ、建物の名義変更は必要なため、忘れないようにしてください。名義変更を忘れると後々トラブルになるため、注意すべき点です。また、相続税や固定資産税などの税金はかかってくるため、把握しておきましょう。
例外として、遺言などにより、法定相続人以外に相続する場合は注意しましょう。その場合は第三者への譲渡になってしまうため、地主の承諾が必要です。ケースによっては、承諾料が発生する可能性もあります。
加えて、法定相続人に相続したケースでも、建物を一度取り壊して再度建築する場合は地主に許可を取る必要があるため、注意してください。
したがって、借地権付き建物を相続する場合は、地権契約の内容をよく確認し、地主との関係や地代の支払いなどについても適切に対応する必要があります。
借地権付き建物の売却は可能か
借地権付き建物に関しては、建物自体の所有権は持っているため、原則として売却可能です。ただし、売却の際には借地権の契約内容を確認する必要があります。
たとえば、借地権の期間が残りわずかであったり、更新料の支払い義務があったりする場合は、それらの負担を引き継がなければなりません。
また、売却には土地の所有者である地主の許可が必要で、売却価格についても地主が合意しなければなりません。一般的には売却価格の一部が地主に支払われ、土地の所有権を引き継ぐ流れになります。
一方、借地権が定期借地権である場合は期間が満了すると借地権自体が消滅してしまうため、その後の売却は不可能になります。そのため、売却を検討する際には借地権が定期借地権であるか、普通借地権であるかについても確認が必要です。
借地権付き建物の売却方法
借地権付き建物は基本的に売却可能ですが、売却方法にはいくつか種類があります。売却方法によって対応が変わってくるものがあるため、把握しておきましょう。
ここでは、借地権付き建物の売却方法について解説します。
借地権を地主に売却する
形式上は地主に返却する形ですが、借地権は売却できます。借地権を地主に売却する場合、まずは地主との交渉が必要です。売却価格や返却期間、返却時の土地の状態などを含めた条件面で合意する必要があります。
返却時に建物を取り壊して更地にする場合は、それにかかる費用を地主と借主のどちらが負担するかを決めなければなりません。契約書を作成し、土地の所有権を譲渡する場合と同様に登記簿謄本などの手続きを行い、売買契約を完了させましょう。
ただ、この方法は地主と直接交渉するため、承諾を取ったり価格のすり合わせをしたりなどをいっぺんに行いやすいのがメリットです。それと同時に直接交渉するということは、トラブルも起きやすいです。その点は、注意しておきましょう。
借地権を第三者に売却する
借地権は第三者へ売却する方法もあります。借地権を第三者に売却する場合、売却の可否や売却価格に関しては地主への確認が必要です。
確認する内容としては、まず借地権を第三者へ売却していいか、建物の建て替えをする場合は立て替えをしていいかなどです。ほかにも、抵当権や契約条件についても地主に確認し、了承をもらっておきましょう。
また、借地権には法的に制限があるため、個人で売却を進めるのは難しいです。個人間でのやり取りはトラブルも起きやすいため、借地権を売却する場合は不動産会社などの専門家への相談をおすすめします。
売買契約が成立した後は、登記簿謄本などの手続きを行い、土地所有権譲渡登記を行うことで完了します。
借地権を等価交換後に売却する
難易度は高いですが、借地権を等価交換して売却する方法があります。借地権の等価交換とは、借主の権利と貸主の権利を価値が同じになるようにして交換することです。
借地権を等価交換する場合、売却する側が交換対象として提示する資産の価値は、借地権の価値と同等か、それ以上である必要があります。また、交換対象となる資産が売却する側の所有物でなければなりません。
等価交換が成立した場合は、交換した資産の所有権譲渡登記を行うことで借地権の売却が完了します。
借地権と底地権を同時に売却する
借地権と底地権を同時に売却する方法は、借地権を持つ借主が底地権を持つ地主に対して交渉し、借地権と底地権を同時に売りに出す方法です。この場合、借主は借地権を売却し、地主は底地権を売却します。
この方法のメリットは、高額で売却できる可能性があることです。通常、借地権や底地権を取得する際には、地主の許可を取るための交渉が必要になり、非常に手間がかかります。
最初からセットで売られていれば買う側も負担が減るため、多少高額になっても買いたいと思う人がいるのです。
しかし、この方法は地主からの許可を得づらいです。地主といい関係を築けている場合は許可が出る可能性もあるため、検討してみましょう。
まとめ
借地権とは地代を支払い、土地を借りる権利のことです。借地権にはいくつか種類があり、それぞれ契約期間などに違いがあります。各借地権については、この記事を参考に把握しておきましょう。
借地権のメリットとしては、土地の所有はしないため、税金などの費用を抑えられる点です。ただ、融資を受けにくくなるなどのデメリットもあるため、注意が必要です。
また、借地権付きの建物でも、相続や売却はできます。やり方に関してはこの記事で紹介しているため、参考にしてください。