古い家を売るにはどうすればいい？7つの方法や売却の流れ・税金を解説

古い家を売るにはどうすればいい？7つの方法や売却の流れ・税金を解説

親から相続した実家や、長年空き家として放置してきた古い家の売却を検討しているものの「本当に売れるのだろうか」「どのような方法が最適なのか」と不安を感じていませんか。

古い家は築年数や老朽化の影響で買い手がつきにくいと思われがちですが、適切な方法を選べば満足のいく売却が可能です。売却方法によって手元に残る金額や手続きの手間が大きく変わるため、それぞれの特徴を理解して自分に合った選択をすることが重要となります。

本記事では、古い家を売る7つの方法をメリット・デメリットとともに解説し、売却の流れや税制優遇措置についても詳しくご紹介します。この記事を読めば、古い家の売却に関する基礎知識が身につき、自信を持って次のステップに進めるはずです。

古い家を売る方法丨7つの選択肢

古い家を売却する際には、物件の状態や立地、売主の事情に応じて複数の方法から選ぶことができます。ここでは代表的な7つの売却方法について、それぞれの特徴やメリット・デメリットを詳しく解説します。

そのまま売りに出す

古い家をそのままの状態で売りに出す方法は、最も一般的な売却手段です。解体やリフォームの費用をかけずに売却できるため、費用や手間を抑えられる点が大きなメリットとなります。

築年数が経過していても、きちんと管理されてきた物件や人気エリアに位置する家であれば、中古住宅として十分な需要が見込めます。とくに近年は、自分好みにリノベーションしたいという買主も増えており、古い物件でも意外とスムーズに売却できるケースがあります。

ただし、老朽化が進んでいる場合や立地条件が良くない場合は、売却活動が長期化する可能性があります。また、買主から解体費用分の値引きを求められることもあるため、査定時に不動産会社とよく相談することが大切です。

リフォームしてから売る

古い家の印象を良くするために、一部または全面的にリフォームしてから売却する方法もあります。水回りや内装をきれいに整えることで、内覧時の印象が大きく改善され、買い手がつきやすくなる効果が期待できます。

とくに、水回り設備は住宅の印象を左右する重要なポイントです。キッチンや浴室、トイレといった設備を新しくすることで、築年数が古くても清潔感のある物件として評価される可能性が高まります。

一方で、リフォーム費用が売却価格の上昇分を上回ってしまうケースも少なくありません。全面リフォームには数百万円以上の費用がかかることもあり、必ずしも投資分を回収できるとは限りません。また、買主によっては自分でリフォームしたいと考えている場合もあるため、過剰なリフォームはかえって敬遠される可能性もあります。

リフォームを検討する場合は、不動産会社に相談して費用対効果を慎重に見極めることが重要です。

瑕疵担保保険を付保してから売る

古い家の売却において買主が最も不安に感じるのは、目に見えない欠陥や不具合が潜んでいないかという点です。この不安を解消する手段として、瑕疵担保保険（既存住宅売買瑕疵保険)の付保があります。

瑕疵担保保険は、売却後に構造上の欠陥や雨漏りなどの問題が発覚した場合、その補修費用の一部を保険で補償する制度です。保険に加入するには専門家によるホームインスペクション（住宅診断）を受ける必要がありますが、これにより物件の状態が第三者の目で確認されるため、買主に安心感を与えることができます。

さらに、築20年を超える木造住宅の場合、通常は買主が住宅ローン減税を利用できませんが、瑕疵担保保険を付保することでこの制度を利用可能にできるというメリットもあります。

ただし、保険料やインスペクション費用として5万円～7万円程度の費用がかかる点はデメリットといえます。物件の状態によっては保険加入の条件を満たせない場合もあるため、事前に不動産会社や保険会社に確認しておきましょう。

出典：国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険について」

（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/consumer/existing_housing.html）

解体して土地だけ売る

老朽化が著しく進んでいる場合や、建物に重大な欠陥がある場合は、解体して更地として売却する方法も選択肢のひとつです。更地にすることで、新築を希望する買主や土地活用を検討している買主にとって魅力的な物件となります。

解体により空き家の維持管理の手間や費用から解放されるというメリットもあります。放置された古い家は倒壊リスクや衛生面の問題を抱えるため、更地にすることでこれらの不安を一掃できます。

しかし、解体には高額な費用がかかります。30坪程度の木造住宅を解体する場合、100万円～200万円程度の費用を見込む必要があります。さらに、建物を解体すると固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が最大6倍に跳ね上がるリスクもあります。

売却が確定していない段階で解体してしまうと、高額な費用と税金の負担だけが残る可能性があるため、必ず不動産会社に相談してから判断することが重要です。

古家付き土地として売る

古家付き土地とは、建物はあるものの土地をメインとして売り出す方法です。売主は解体費用を負担せずに済み、買主は住宅ローンを組みやすいというメリットがあります。

通常、土地だけを購入する場合は住宅ローンの利用が難しくなりますが、古い建物が残っていれば「住宅用地」として扱われるため、買主が住宅ローンを利用しやすくなります。これにより、新築を希望する買主と中古住宅を希望する買主の両方をターゲットにできるため、売却の可能性が広がります。

ただし、買主が解体を前提としている場合は、解体費用分の値引きを求められることがあります。また、売却期間が長引くと建物の老朽化がさらに進み、定期的なメンテナンスが必要になる点にも注意が必要です。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社による買取は、仲介での売却が難しい物件や、早急に現金化したい場合に有効な選択肢です。不動産会社が直接買主となるため、最短で数日から1か月程度で売却を完了できます。

買取の最大のメリットは、スピーディな現金化と手続きの簡便さです。仲介手数料が不要で、契約不適合責任を負わずに売却できるため、売却後のトラブルリスクも回避できます。また、訳あり物件や再建築不可物件など、一般の市場では売却が難しい物件でも買取可能なケースが多いのが特徴です。

一方、買取価格は仲介での売却相場の6割から8割程度になることが一般的です。不動産会社は買取後にリフォームや解体を行って再販売するため、そのコストを差し引いた価格になるためです。

しかし「早く確実に処分したい」「維持管理の負担から解放されたい」というニーズには最適な方法といえます。とくに相続した実家の処分や遠方の物件の売却には、買取の利用が適しています。

空き家バンクに登録する

空き家バンクは、自治体が運営する空き家の売買・賃貸情報を掲載するサービスです。仲介手数料がかからず、無料で登録できる点が大きなメリットです。

とくに地方や郊外の物件で、不動産会社に仲介を断られてしまった場合でも、空き家バンクであれば登録できる可能性があります。移住希望者や古民家を探している買主とマッチングできれば、思わぬ形で買い手が見つかることもあります。

ただし、売却価格は一般的な市場価格よりも低くなる傾向があります。また、仲介業者が介在しないため、売主と買主が直接交渉することになり、契約や手続きでトラブルが発生するリスクもあります。すべての自治体で空き家バンクが運営されているわけではないため、事前に確認が必要です。

出典：国土交通省「建設産業・不動産業：空き家・空き地バンク総合情報ページ」

（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000131.html）

古い家を売る際の流れ

古い家の売却は、一般的な不動産売却と同様の流れで進みますが、築年数が古いことによる独自の注意点もあります。ここでは、売却の基本的な流れを6つのステップに分けて解説します。

1：価格査定を行う

売却活動の第一歩は、物件の価格査定です。古い家は同じ築年数でも物件の状態によって査定価格が大きく異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。

査定方法には机上査定と訪問査定がありますが、古い家の場合は必ず訪問査定を選びましょう。実際に物件を見てもらうことで、建物の状態や立地条件を正確に評価してもらえます。査定結果を比較することで、適正な売却価格の目安がわかり、信頼できる不動産会社を見つける手がかりにもなります。

2：媒介契約を結ぶ

査定結果や担当者の対応を総合的に判断し、売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

古い家の売却は長期化する可能性があるため、不動産会社が積極的に売却活動を行うインセンティブが働く専任媒介契約または専属専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

これらの契約では、不動産会社が定期的に売却活動の状況報告を行う義務があり、物件情報が不動産流通機構（レインズ）に登録されるため、より多くの買主候補にリーチできます。

3：売却活動をはじめる

媒介契約締結後、不動産会社が主導して売却活動を開始します。インターネット掲載や広告、チラシ配布などを通じて買主を探します。

売主が対応すべき重要な業務は、内覧対応です。購入希望者が実際に物件を見学する内覧は、売却成否を左右する重要な機会となります。

古い家の場合、清掃や整理整頓を徹底して、できる限り良い印象を与えることが大切です。とくに不要な家財は内覧前に撤去しておくことで、空間が広く見え、買主が購入後の生活をイメージしやすくなるでしょう。

4：売買契約を結ぶ

買主が見つかり、価格や条件面で合意に至ったら、売買契約を締結します。古い家の売却では、契約不適合責任についてとくに注意が必要です。

契約不適合責任とは、売買契約の内容と実際の物件に相違があった場合に売主が負う責任のことです。雨漏りやシロアリ被害、給排水設備の不具合など、把握している欠陥や不具合は必ず事前に買主に伝えましょう。正直に申告することで、売却後のトラブルを防ぐことができます。

売買契約時には、契約書への記名捺印とともに手付金の授受が行われます。必要書類も多いため、不動産会社の指示にしたがって事前に準備しておきましょう。

5：決済と引き渡しを行う

売買契約から1か月～2か月後に、残代金の決済と物件の引き渡しを行います。決済日には買主から売買代金の残金を受け取り、鍵や関連書類を引き渡します。

引き渡しまでに、家財道具をすべて撤去し「残置物なし」の状態にすることが基本です。買主が引き渡し後すぐに使用できるよう、清掃も済ませておきましょう。また、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きも、司法書士を通じて同時に行われます。

出典：法務局「不動産登記申請手続」

（https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/touki1.html）

6：確定申告を行う

不動産売却で譲渡所得が発生した場合や、税制優遇措置を利用する場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告が必要です。

譲渡所得とは、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた利益のことです。利益が出た場合は譲渡所得税を納める必要があり、損失が出た場合でも特例を利用することで他の所得と相殺できる場合があります。確定申告は税理士に依頼することもできますが、国税庁のe-Taxシステムを利用すれば自分で手続きすることも可能です。

出典：国税庁「【確定申告･還付申告】」

（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/qa/02.htm）

出典：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm）

古い家を売る際の注意点

古い家を売却する際には、新しい家とは異なる特有のリスクや注意すべきポイントがあります。思わぬ損失やトラブルを避けるため、以下の点に留意しましょう。

自己判断で家を解体しない

古い家が売れにくいと判断して、自己判断で解体してしまうのは避けるべきです。建物が残っていることには、いくつかのメリットがあります。

まず、古家付き土地として売却できる可能性があります。建物があることで買主が住宅ローンを組みやすくなり、売却のチャンスが広がります。また、解体費用は100万円以上の高額になることが多く、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。

さらに、古い家であっても状態が良ければ、リノベーション目的の買主に需要がある可能性もあります。解体すべきかどうかは、必ず複数の不動産会社に相談し、専門家の意見を聞いてから判断しましょう。

解体する場合は固定資産税を意識する

やむを得ず解体する場合は、固定資産税の軽減措置に注意が必要です。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。

しかし、建物を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されるため、解体のタイミングには注意が必要です。

節税のためには、1月2日以降に解体工事を行い、その年中に売却を完了させることが理想的です。解体を検討する際は、税金面での影響も含めて不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。

出典：総務省「固定資産税」

（https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html#:~:text=%E3%81%8C%E3%81%82%E3%82%8A%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82-,%E3%82%B3%E3%83%A9%E3%83%A02%E2%80%83%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%94%A8%E5%9C%B0%E7%89%B9%E4%BE%8B,-%E4%BD%8F%E5%AE%85%E3%82%84%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3）

家財は事前に撤去しておく

古い家には多くの家財道具が残されていることがよくあります。内覧時の印象を良くするためにも、家財は事前に撤去しておくことが重要です。

家財が残っていると、室内が狭く見えるだけでなく、管理が行き届いていない印象を与えてしまいます。また、買取業者や解体業者は、家財が残っている状態では依頼を断ることもあります。

一戸建ての家財処分には、一般的に4トントラック1台から2台分のボリュームとなり、処分費用は15万円～25万円程度かかります。費用はかかりますが、スムーズな売却のためには必要な投資といえるでしょう。

古い家を売る際にかかる費用や税金

古い家を売却する際には、さまざまな費用や税金が発生します。売却後に手元に残る金額を正確に把握するため、主要な費用項目を理解しておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に売却の仲介を依頼した場合に支払う成功報酬です。売買契約が成立した場合のみ発生し、法律で上限額が定められています。

売却価格が800万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」で計算されます。たとえば、3,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は105万6,000円となります。

ただし、2024年の宅建業法改正により、売却価格が800万円以下の物件については、仲介手数料の上限が30万円（税別）となりました。なお、不動産会社による買取を利用した場合は、仲介手数料は発生しません。

出典：e-GOV法令検索「宅地建物取引業法　第46条」

（https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176#Mp-Ch_5-Se_1）

出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html#7.2）

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金です。譲渡所得は、売却価格から取得費（購入時の価格や費用）と譲渡費用（売却にかかった費用）を差し引いて計算します。

税率は物件の所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として約39％、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として約20％の税率が適用されます。

古い家の場合、購入時の売買契約書が見つからず取得費が不明なケースがあります。その場合は「概算取得費」として売却価格の5％しか取得費として計上できないため、譲渡所得税が高額になる可能性があります。購入時の書類を探すことが節税につながるため、できる限り書類を探しておきましょう。

出典：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm）

出典：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm）

印紙税

印紙税は、売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。契約金額に応じて税額が定められており、たとえば売却価格が1,000万円超5,000万円以下の場合、本則税率は2万円ですが、2027年3月31日までの軽減措置により1万円となっています。

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

（https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm）

出典：国税庁「印紙税の手引」

（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/tebiki/01.htm）

その他費用

その他、売却に伴う費用としては以下のようなものがあります。

登記費用（抵当権抹消など）は1万円～3万円程度、測量費用は50万円～100万円程度が目安です。解体費用は前述のとおり100万円～200万円程度かかります。また、引越し費用も必要に応じて発生します。

これらの費用を事前に把握しておくことで、売却後の手取り額を正確に見積もることができます。

古い家を売るときに利用できる税制優遇措置

古い家を売却する際には、譲渡所得税の負担を軽減できるさまざまな税制優遇措置があります。該当する特例を利用することで、大幅な節税が可能になるため、必ず確認しておきましょう。

低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

低未利用土地等の特別控除は、ほとんど利用されていない土地や古い家を低価格で売却した場合に、譲渡所得から100万円を控除できる制度です。

この特例の適用には、都市計画区域内にある低未利用土地であること、所有期間が5年を超えていることなどの要件があります。売却価格の上限は原則500万円以下ですが、用途地域が指定されている区域内では800万円以下まで引き上げられます。

適用期限は2025年（令和7年）12月31日までとなっています。売却価格が低くなりがちな古い家の売却において活用しやすい特例といえます。

出典：国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」

（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3226.htm）

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却した場合、所有期間に関わらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる強力な特例です。多くの古い家の売却ケースで利用できる可能性があります。

この特例は、自分が住んでいた家を売却する場合だけでなく、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却した場合も適用されます。さらに、家を取り壊した場合でも、転居後3年目の12月31日まで、または取り壊し後1年以内のいずれか早い日までに売却すれば適用可能です。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、3,000万円の特別控除と併用して、軽減税率の適用を受けることができます。

この特例では、6,000万円以下の部分について、長期譲渡所得の税率（約20％）が約10％に軽減されます。長期間所有してきた古い家の売却では、大きな節税効果が期待できます。

出典：国税庁「No.3305　マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm）

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却して損失が出た場合、その損失を他の所得と相殺できる特例です。さらに、その年で相殺しきれなかった損失は、翌年以降最長3年間繰り越して控除することができます。

古い家は購入時より価格が下落していることが多いため、この特例を利用できるケースは少なくありません。給与所得などと損益通算することで、所得税や住民税の還付を受けられる可能性があります。

出典：国税庁「No.3379 「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための申告手続と添付書類等」

（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3379.htm）

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

相続した空き家を売却する場合に利用できる特例で、最高3,000万円の控除を受けられます。相続案件で古い家を売却する方にとって非常に重要な制度です。

この特例の主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家であること、相続開始から3年目の12月31日までに売却することなどです。ただし、2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上の場合は、控除額が2,000万円までとなります。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm）

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続によって取得した不動産を、相続税の申告期限から3年10か月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例です。

相続税を支払っている場合に利用でき、取得費を増やすことで譲渡所得を減らし、譲渡所得税の負担を軽減できます。ただし、被相続人の居住用財産（空き家）の特別控除とは併用できないため、どちらが有利か検討する必要があります。

これらの税制優遇措置を利用するためには、確定申告が必須となります。適用要件や必要書類については、国税庁のホームページで確認するか、税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。

出典：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm）

まとめ

古い家の売却には、そのまま売る・リフォームする・解体する・買取を利用するなど、さまざまな方法があります。それぞれにメリットとデメリットがあるため、物件の状態や立地、売主の事情に応じて最適な方法を選ぶことが重要です。

とくに注意すべき点は、自己判断での解体や固定資産税の増額リスク、契約不適合責任などです。これらのリスクを回避し、スムーズに売却を進めるためには、信頼できる不動産会社に相談することが不可欠です

古い家を放置し続けると、固定資産税の負担増加や建物の老朽化など、さまざまなリスクが高まります。「早く、手間なく、安心して売りたい」とお考えの方には、不動産買取という選択肢が最適です。

アウトレット不動産株式会社は、創業から20年以上にわたり、5,000件以上の取引実績を積み重ねてきました。空き家や再建築不可物件、事故物件など、どのような訳あり物件でも買取可能です。

士業との連携により、複雑な相続手続きや測量にも対応しており、スピーディな現金化を実現します。また、遠隔地の物件でも、電話やメールでの相談、現地での見積もりまで、どんなケースでもスムーズに対応できる体制を整えています。

無料査定も行っておりますので、古い家の売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

アウトレット不動産株式会社では、空き家・事故物件・既存不適格住宅の買取・再販を通じ、相続や近所トラブルなど不動産の困りごとを解決します。お困りの際にはぜひお問い合わせください。